Frais d'agence immobilière : qui paie et combien ?

Des honoraires libres mais affichés

Service-public.gouv.fr le dit sans détour : les honoraires de l’agent immobilier « ne sont pas encadrés ». Ils sont fixés librement par le professionnel, qui affiche ses prix maximums TTC ; le client peut les négocier à la baisse. L’ANIL rappelle que seuls les émoluments du notaire sont réglementés.

L’arrêté du 10 janvier 2017, entré en vigueur le 1er avril 2017, encadre l’information :

• Prix maximums pour chaque prestation (vente, location, gestion), avec l’indication de qui paie (art. 2, I) ;
• Toutes taxes comprises (art. 2, II) ;
• si les honoraires dépendent du prix, l’affichage indique les montants prélevés, les tranches et précise, en caractères très apparents, si les tranches se cumulent (art. 2, III) ;
• l’affichage est visible à l’entrée de l’agence, sur la vitrine depuis l’extérieur, sur chaque vitrine publicitaire hors de l’agence et sur le site internet du professionnel (art. 2, IV, version en vigueur depuis le 1er avril 2022).

L’ANIL précise que les honoraires peuvent être forfaitaires ou proportionnels, mais que les « fourchettes » de prix ne sont pas admises.

Ce que doit montrer une annonce de vente

Pour la vente d’un bien déterminé, quel que soit le support, l’annonce indique (arrêté du 10 janvier 2017, art. 3) :

1. le prix de vente ; si une part des honoraires est à la charge de l’acquéreur, ce prix l’inclut et il est affiché honoraires inclus et exclus, le prix honoraires inclus en caractères plus grands ;
2. à qui incombe le paiement des honoraires ;
3. le montant TTC des honoraires à la charge de l’acquéreur, en pourcentage du prix hors honoraires, précédé de la mention « Honoraires : ».

Le prix affiché ne peut jamais inclure la part des honoraires à la charge du vendeur. Quand le vendeur paie, l’agence affiche seulement le prix de vente (service-public.gouv.fr).

Qui paie les frais d’agence ?

C’est le mandat qui le dit. L’article 6 de la loi Hoguet impose une convention écrite qui précise « les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge ». La charge peut donc revenir au vendeur, à l’acquéreur, ou être partagée ; l’annonce doit en refléter le choix.

Pour avoir droit à sa commission, l’agent doit (service-public.gouv.fr) :

• être titulaire de la carte professionnelle « transactions sur immeubles et fonds de commerce » (carte T) ;
• détenir un mandat écrit signé avant de mettre en relation vendeur et acquéreur ;
• avoir rempli sa mission.

Si le vendeur a signé plusieurs mandats simples, seule l’agence par l’entremise de laquelle la vente est conclue est rémunérée. Le bon de visite n’a pas la valeur d’un mandat et ne donne pas droit à honoraires.

Aucun paiement avant la vente

La règle est dans le texte même de la loi Hoguet (art. 6) : aucune somme « représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque » n’est due ni ne peut être exigée ou acceptée avant qu’une des opérations […] ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. Service-public.gouv.fr précise que les honoraires sont versés après la signature du contrat définitif devant le notaire.

Exception : si le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, une avance peut être exigée selon les conditions fixées par décret (art. 6).

Le mandat exclusif : 3 mois, puis 15 jours de préavis

Le mandat simple permet de confier la vente à plusieurs agences et de vendre soi-même ; le semi-exclusif réserve la vente à une agence tout en laissant le propriétaire vendre ; l’exclusif réserve la vente à une seule agence (service-public.gouv.fr).

Une clause d’exclusivité, une clause pénale ou une clause rendant les honoraires dus même si la vente se fait sans l’agence ne s’applique que si elle figure expressément, en caractères très apparents, dans un mandat dont un exemplaire vous a été remis. La somme due à ce titre ne peut dépasser les honoraires prévus au mandat. Passé trois mois à compter de sa signature, ce mandat peut être dénoncé à tout moment par chaque partie, avec un préavis d’au moins quinze jours par lettre recommandée avec avis de réception (décret n° 72-678, art. 78).

Tous les mandats sont inscrits sur un registre des mandats tenu par l’agence, et l’agent doit vous informer de la fin de sa mission au plus tard dans les 8 jours de l’opération (service-public.gouv.fr).

Quel professionnel consulter

L’agent immobilier titulaire de la carte T est le seul à pouvoir signer un mandat de vente et percevoir des honoraires de transaction ; vérifiez sa carte, affichée dans l’agence avec le montant de sa garantie financière. Le notaire, qui rédige l’acte de vente, y fait figurer le montant des honoraires et la partie qui les paie.