Bail réel solidaire (BRS) : plafonds 2026 et règles

Comment fonctionne le BRS

Le BRS dissocie le foncier (le terrain), qui reste à l’OFS, et le bâti, dont vous acquérez les droits réels (ANIL). Le Code de la construction et de l’habitation le définit comme le bail par lequel un organisme de foncier solidaire consent à un preneur, pour une durée comprise entre 18 et 99 ans, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété ; les logements sont affectés à la résidence principale pendant toute la durée du contrat (art. L255-1).

Les OFS sont des organismes sans but lucratif agréés par le préfet de région : organismes HLM, associations, sociétés d’économie mixte, etc. Seuls eux peuvent proposer des BRS (ANIL).

Le BRS peut aussi être consenti à un preneur qui occupe déjà le logement (art. L255-2). Le contrat peut interdire la mise en location (art. L255-2) ; s’il ne l’interdit pas et que vous louez tout ou partie du logement, vous devez en informer l’OFS au préalable (art. R255-1).

Les plafonds de ressources 2026

Les plafonds de ressources du preneur et de prix de cession sont fixés par décret (art. L255-2). L’article R255-1 renvoie à l’arrêté prévu à l’article R. 331-76-5-1, c’est-à-dire l’arrêté du 26 mars 2004, dont l’annexe III fixe les plafonds suivants, en vigueur du 8 mars au 31 décembre 2026. Les mêmes montants sont publiés par BoRiS, la plateforme du BRS de l’État. Le revenu retenu est le revenu fiscal de référence de l’année N-2 (ANIL).

L’OFS peut appliquer des seuils inférieurs selon ses objectifs et l’opération (art. L255-2). BoRiS précise que la catégorie de ménage tient compte des jeunes ménages (2 personnes dont la somme des âges ne dépasse pas 55 ans, assimilées à la catégorie 3) et des personnes en situation de handicap.

La redevance versée à l’OFS

En plus du prix d’achat du bâti, vous payez une redevance mensuelle (ANIL). Son montant « tient compte des conditions d’acquisition du patrimoine par l’organisme de foncier solidaire » et, le cas échéant, des conditions financières et techniques de l’opération et des conditions d’occupation (art. L255-8). L’ANIL précise qu’il dépend du territoire et des règles de fonctionnement de l’OFS : aucun barème national ne le fixe.

Vous ne pouvez pas vous libérer de la redevance. En cas de manquement à vos obligations, notamment de défaut de paiement, le bail est résilié, après indemnisation de la valeur de vos droits réels selon les modalités du contrat (art. L255-8).

Avantages fiscaux et financement

• TVA à 5,5 % sur un logement neuf acquis en BRS (ANIL).
• Taxe foncière : vous en êtes redevable, mais la commune peut décider un abattement de 30 à 100 % (ANIL).
• Vous pouvez cumuler, sous conditions, un prêt à taux zéro, un prêt d’accession sociale et un éco-PTZ pour les travaux (ANIL).

En copropriété, vous votez en assemblée générale comme les autres copropriétaires, sauf sur les travaux de transformation et la modification du règlement touchant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes : c’est l’OFS qui vote sur ces points (ANIL).

Revente : prix plafonné et agrément

À la revente, le prix est limité à la valeur initiale, actualisée selon des modalités définies par décret, et l’acquéreur doit remplir les conditions d’éligibilité (art. L255-5). Toute vente ou donation est subordonnée à l’agrément de l’acquéreur ou du donataire par l’OFS, qui dispose de 2 mois pour vérifier son éligibilité (art. L255-11). L’agrément est une condition suspensive de la vente (ANIL).

Le bail est « rechargé » à chaque revente : le nouvel acquéreur bénéficie d’un bail de même durée que le bail initial (ANIL ; art. L255-12). Si l’agrément est refusé, le vendeur peut demander à l’OFS de lui proposer un acquéreur ou mettre fin au bail contre indemnisation (art. L255-13). En cas de succession, les droits sont transmis ; le conjoint ou le partenaire de Pacs est dispensé des conditions d’éligibilité, les autres héritiers non éligibles disposent de 12 mois pour céder à un acquéreur agréé (art. L255-14). L’OFS dispose enfin d’un droit de préemption (art. L255-15).

Quel professionnel consulter

Le notaire rédige l’acte de cession des droits réels et vérifie l’agrément de l’OFS, condition suspensive de la vente. Un courtier en crédit peut monter le plan de financement en intégrant la redevance et les prêts aidés (PTZ, PAS) ; l’OFS communique la liste de ses banques partenaires (ANIL). Pour une première analyse gratuite, l’ADIL de votre département vous renseigne.