Estimer le prix d'un logement : Patrim, DVF et médiane

Le service Patrim des impôts

Le site impots.gouv.fr présente le service « Rechercher des transactions immobilières », disponible dans l’espace Finances publiques, comme un outil qui « vous aide à estimer la valeur de vos biens immobiliers ». Il sert notamment :

• si vous vendez ou achetez un bien ;
• pour une déclaration de succession ou une donation ;
• pour calculer l’IFI ;
• lors d’un contrôle fiscal, d’une expropriation ou du calcul des aides au logement.

Le service est gratuit. Après connexion, il liste les ventes réalisées sur la période et la zone choisies, avec références cadastrales, adresse, type de bien, surface et période de construction ; « seules les ventes qui reflètent réellement les prix du marché sont affichées » (impots.gouv.fr). Les vendeurs et acquéreurs potentiels y ont accès depuis le 2 mai 2017, en application de la loi pour une République numérique (impots.gouv.fr).

Deux limites. Les informations obtenues sont réservées à votre usage personnel (livre des procédures fiscales, art. L107 B, cité par impots.gouv.fr). Et les données excluent le Haut-Rhin, le Bas-Rhin, la Moselle et Mayotte. Pour l’IFI, service-public.gouv.fr renvoie lui aussi au « service en ligne Patrim » pour estimer la valeur vénale d’un bien.

Les fichiers DVF en open data

Le jeu de données DVF, produit par la DGFiP, « permet de connaître les transactions immobilières intervenues au cours des cinq dernières années », à partir des actes notariés et des informations cadastrales (data.gouv.fr). Les fichiers annuels, au format texte avec le séparateur « | », se lisent dans un tableur.

Sources : data.gouv.fr ; notice et FAQ DVF de la DGFiP.

Le dernier millésime est donc toujours incomplet : la mise à jour d’octobre ne publie que le premier semestre de l’année en cours, et l’année n’est complète qu’en avril suivant (FAQ DVF). La réutilisation des fichiers ne doit pas permettre de réidentifier les personnes (data.gouv.fr).

Lire une ligne DVF sans se tromper

La valeur foncière est le prix déclaré dans l’acte. Selon la notice de la DGFiP, elle inclut les frais d’agence à la charge du vendeur et l’éventuelle TVA ; elle exclut les frais d’agence à la charge de l’acquéreur, les frais de notaire et la valeur des meubles stipulée dans l’acte.

Trois pièges ressortent de la notice :

1. Une vente, plusieurs lignes. Quand une vente porte sur plusieurs locaux, le fichier compte une ligne par local, et « le prix [est] alors répété sur chaque ligne ». Additionner ou diviser sans regrouper fausse le prix au mètre carré.
2. Deux surfaces. La surface réelle bâtie est mesurée au sol entre les murs, sans les dépendances ; la surface Carrez n’est reprise que lorsqu’elle figure dans l’acte, lot par lot (cinq lots au maximum par ligne).
3. Pas de description. Le descriptif de l’acte notarié n’est pas repris : ni l’état du bien, ni l’étage, ni les travaux.

Si votre propre vente apparaît avec une surface erronée, c’est la dernière surface déclarée aux services fonciers qui est reprise ; la FAQ DVF indique comment la corriger par une déclaration foncière.

Comment lire une médiane

Selon l’Insee, si on ordonne une distribution, « la médiane partage cette distribution en deux parties d’effectifs égaux » : la moitié des valeurs est au-dessous, la moitié au-dessus. La moyenne, elle, est tirée par les valeurs élevées, même peu nombreuses, et l’incertitude sur les valeurs extrêmes « se reporte sur la moyenne mais n’affecte pas la médiane », qui est « de ce point de vue un indicateur plus fiable ».

Appliqué à des ventes immobilières, cela donne une méthode simple :

• Comparer le comparable : même type de bien, même secteur, période récente.
• Regrouper les lignes d’une même vente avant de calculer un prix au mètre carré (notice DVF).
• Compter les ventes : une médiane calculée sur quelques transactions bouge beaucoup d’une vente à l’autre.
• Ajuster ensuite selon l’état, l’étage, l’extérieur ou le DPE, que DVF ne décrit pas.

Une médiane situe le marché ; elle ne fixe pas le prix d’un bien particulier. Le site impots.gouv.fr le rappelle : pour une estimation précise, il faut tenir compte des caractéristiques propres du bien, « sous votre responsabilité », et éventuellement se faire conseiller par un professionnel.

Quel professionnel consulter

L’agent immobilier confronte les ventes comparables aux particularités du bien. Le notaire intervient dans les successions et donations, où la valeur du bien doit être déclarée (impots.gouv.fr). Le diagnostiqueur établit le DPE, qui pèse dans la comparaison, et le géomètre-expert mesure la surface Carrez d’un lot ou les limites d’un terrain.