Acheter son logement HLM : conditions et prix

Qui peut acheter son logement social

« Un logement occupé ne peut être vendu qu’à son locataire, s’il occupe le logement depuis au moins deux ans » (CCH, art. L443-11). Le locataire peut aussi demander que le logement soit vendu à son conjoint ou, s’ils n’ont pas les ressources suffisantes, à ses ascendants ou descendants, qui peuvent acheter conjointement (art. L443-11 ; service-public.gouv.fr).

La demande d’achat est envoyée au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. « La réponse de l’organisme doit être motivée et adressée à l’intéressé dans les deux mois suivant la demande » (art. L443-11). Le bailleur peut refuser : la demande du locataire n’emporte pas d’obligation de vendre (service-public.gouv.fr).

Quels logements peuvent être vendus

Selon service-public.gouv.fr, le logement doit remplir deux conditions :

1. être conforme aux normes minimales d’habitabilité et de performance énergétique (annexe à l’article R443-11 du CCH et décret n° 2015-1812 du 28 décembre 2015) ;
2. avoir été acheté ou construit par un bailleur social depuis plus de 10 ans, sauf circonstances économiques ou sociales particulières et décision motivée du préfet de département ou du président du conseil de la métropole.

Le prix : pas de décote fixée par la loi

Depuis la loi Elan, le prix de vente d’un logement occupé est fixé « par l’organisme propriétaire en prenant pour base le prix d’un logement comparable, libre d’occupation lorsque le logement est vacant, ou occupé lorsque le logement est occupé » (CCH, art. L443-11, IV). Service-public.gouv.fr précise que le bailleur fixe le prix « en tenant compte de l’évaluation faite préalablement par les services de l’État ».

Aucun texte lu ne fixe de pourcentage de décote : retenez seulement que la base de comparaison est un logement occupé, et que l’organisme peut vous vendre en dessous de son prix de mise en vente. Dans ce cas, des contreparties s’appliquent (voir plus bas).

Financement. L’achat de votre logement social peut être financé en partie par un prêt à taux zéro (sous conditions de ressources), un prêt d’accession sociale ou un prêt d’Action Logement ; le bailleur peut aussi proposer la vente en location-accession ou en vente d’immeuble à rénover (service-public.gouv.fr).

Ce que le bailleur doit vous remettre avant la vente

Par écrit, avant la vente (service-public.gouv.fr) :

• le montant des charges locatives des 2 dernières années (et des charges de copropriété s’il y en a) ;
• la liste des travaux réalisés durant les 5 dernières années ;
• la liste des travaux d’amélioration des parties communes envisagés, avec l’évaluation de leur montant et de la quote-part à votre charge ;
• un document rappelant que vous paierez la taxe foncière chaque année à compter de la 1re année suivant la vente ;
• en copropriété, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété.

Le bailleur doit aussi vous informer de la possibilité de recourir gratuitement à un médiateur de la consommation.

Revente, location et clause de rachat

Revente dans les 5 ans. Si vous revendez dans les 5 ans, vous devez en informer le bailleur, qui peut se porter acquéreur en priorité (art. L443-12-1). Si vous aviez acheté en dessous du prix de mise en vente et revendez plus cher, vous reversez à l’organisme la différence entre le prix de revente et le prix d’acquisition, dans la limite de l’écart entre le prix de mise en vente initial et votre prix d’achat (art. L443-12-1). Au-delà de 5 ans, la revente est libre (service-public.gouv.fr).

Location dans les 5 ans. Si vous avez acheté à un prix inférieur au prix de mise en vente, vous ne pouvez louer qu’avec un loyer ne dépassant pas un plafond fixé par le préfet ; au-delà de 5 ans, la location est libre (service-public.gouv.fr).

Ces conditions doivent figurer dans le contrat de vente, à peine de nullité (service-public.gouv.fr).

Clause de rachat. Le bailleur est obligé d’inscrire au contrat une clause qui l’oblige à racheter le logement dans les 10 ans suivant la vente si l’acheteur subit une perte d’emploi de plus d’un an, un décès (de l’acheteur, de son conjoint ou d’un enfant vivant au foyer), un divorce ou une rupture de Pacs, ou une invalidité (service-public.gouv.fr).

Quel professionnel consulter

Le notaire vérifie que le contrat mentionne les clauses obligatoires (rachat, revente et location dans les 5 ans), faute de quoi la vente n’est pas valable (service-public.gouv.fr). Un courtier en crédit assemble PTZ, PAS et prêt Action Logement. Pour juger le prix proposé, un agent immobilier peut vous indiquer le prix de logements comparables du quartier. L’ADIL de votre département conseille gratuitement.