Acheter à deux : indivision, Pacs, mariage, tontine

Concubins : l’indivision et les quotes-parts

Sans mariage ni Pacs, l’achat en commun crée une indivision. Le point décisif est la répartition écrite dans l’acte de vente : elle fixe ce que chacun récupère en cas de revente ou de séparation. Une indivision n’est jamais un piège définitif : le partage « peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention » (art. 815). Les règles de gestion à deux (majorité des 2/3, droit de préemption sur la part de l’autre) sont détaillées dans notre guide de l’indivision.

Le risque propre aux concubins est le décès. Service-public.gouv.fr est explicite : le partenaire de Pacs et le concubin n’ont aucun droit sur la succession du défunt en l’absence de testament. Et même avec un testament, un legs entre personnes non parentes est taxé à 60 % (CGI, art. 777, tableau III), alors que le conjoint et le partenaire pacsé sont exonérés de droits de succession (CGI, art. 796-0 bis).

Partenaires de Pacs : séparation par défaut, indivision sur option

Depuis le 1er janvier 2007, le régime par défaut du Pacs est la séparation des patrimoines : chaque partenaire conserve « l’administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens personnels » (code civil, art. 515-5). Pour un logement acheté ensemble, service-public.gouv.fr précise que la part de chacun dépend de l’acte d’achat ; à défaut d’indication, vous êtes propriétaires chacun pour moitié. Si vous avez financé plus de la moitié, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une indemnité ; l’avocat est obligatoire au-delà de 10 000 € de demande.

Les partenaires peuvent aussi opter, dans la convention de Pacs ou une convention modificative, pour le régime de l’indivision. Les biens acquis ensuite, ensemble ou séparément, sont alors « réputés indivis par moitié, sans recours de l’un des partenaires contre l’autre au titre d’une contribution inégale » (art. 515-5-1). Autrement dit, celui qui a payé plus renonce à le récupérer. Service-public.gouv.fr range aussi sous l’indivision les Pacs conclus avant le 1er janvier 2007 et jamais modifiés depuis.

Époux : tout dépend du régime matrimonial

Sans contrat de mariage, les époux sont soumis à la communauté, qui « s’établit à défaut de contrat » (art. 1400). Elle comprend les acquêts faits ensemble ou séparément pendant le mariage, financés par leurs revenus (art. 1401). Tout bien est présumé commun, sauf preuve qu’il est propre à l’un des époux (art. 1402) : un bien hérité ou acheté avec des fonds propres doit être documenté, en pratique par une déclaration dans l’acte.

En séparation de biens, chaque époux conserve la libre disposition de ses biens personnels (art. 1536). Un bien acheté à deux est en indivision selon les parts prévues ; un bien dont aucun époux ne peut prouver la propriété exclusive est réputé indivis pour moitié (art. 1538).

La tontine ou clause d’accroissement

La tontine est une clause de l’acte d’achat par laquelle la part du premier décédé revient au survivant, « de telle sorte que le dernier vivant sera considéré comme seul propriétaire de la totalité des biens » (CGI, art. 754 A). Elle protège donc le survivant sans testament, ce qui intéresse surtout les concubins.

Le fisc ne s’y trompe pas : ces biens sont « réputés transmis à titre gratuit » au bénéficiaire, donc taxés comme une succession. Exception : l’habitation principale commune à deux acquéreurs dont la valeur globale est inférieure à 76 000 € échappe à cette règle, sauf option du bénéficiaire pour les droits de succession (art. 754 A). Au-delà de ce seuil, un concubin survivant relève du barème entre non-parents de l’article 777. Les effets civils de la clause (impossibilité de vendre sa part seul, de demander le partage) se discutent avec le notaire avant la signature.

Quel professionnel consulter

Le notaire rédige l’acte d’achat : c’est lui qui inscrit les quotes-parts, une éventuelle clause de tontine et, pour des époux, l’origine propre des fonds. Le courtier en crédit monte le financement commun et la répartition de l’assurance emprunteur. L’agent immobilier estime le bien, une donnée utile pour vérifier le seuil de 76 000 € de la tontine ou chiffrer une sortie d’indivision.