Indivision : règle des 2/3, préemption et sortie

Qu’est-ce que l’indivision ?

L’indivision existe lorsque plusieurs personnes ont des droits de même nature sur un même bien, sans division matérielle des parts. Chacun, appelé indivisaire, détient une quote-part ; il a droit aux bénéfices et supporte les pertes en proportion de ses droits (service-public.gouv.fr). C’est la situation des héritiers avant le partage d’une succession, mais aussi celle de concubins ou de partenaires qui achètent ensemble.

Chaque indivisaire peut user du bien « conformément à [sa] destination », dans la mesure compatible avec le droit des autres. Celui qui en jouit seul doit, sauf convention contraire, une indemnité aux autres (art. 815-9). Les fruits et revenus, comme les loyers, reviennent à l’indivision ; aucune réclamation n’est recevable plus de cinq ans après la date où ils ont été perçus ou auraient pu l’être (art. 815-10). L’indivisaire qui a amélioré le bien à ses frais, ou payé de ses deniers des dépenses nécessaires à sa conservation, doit être indemnisé au partage (art. 815-13).

Qui décide quoi : unanimité ou majorité des 2/3

Sources : code civil, art. 815-3 ; service-public.gouv.fr. Les indivisaires majoritaires doivent informer les autres des décisions prises, faute de quoi elles leur sont inopposables (art. 815-3).

Attention, ce sont des droits et non des têtes. Service-public.gouv.fr donne l’exemple de quatre indivisaires : à parts égales, il faut l’accord de trois d’entre eux ; mais si l’un détient 50 % et les trois autres un sixième chacun (environ 16,67 %), le premier n’a besoin de convaincre qu’un seul des trois autres.

Débloquer une vente sans unanimité

La vente autorisée par le tribunal (art. 815-5-1). À la demande d’indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente d’un bien indivis. La procédure passe d’abord par le notaire :

1. les indivisaires majoritaires expriment devant lui leur intention de vendre ;
2. le notaire fait signifier cette intention aux autres dans le délai d’un mois ;
3. les autres disposent de trois mois à compter de la signification pour s’y opposer ;
4. le tribunal peut autoriser la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires ; elle a lieu par licitation (vente aux enchères).

La procédure est exclue en cas de démembrement de propriété ou lorsqu’un indivisaire est présumé absent, hors d’état de manifester sa volonté ou sous mesure de protection.

Nouveauté du 9 avril 2026. La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a complété l’article 815-6 : le président du tribunal judiciaire « peut également autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis » lorsque l’urgence et l’intérêt commun le justifient. L’ANIL relève que le texte consacre une jurisprudence de la Cour de cassation. La même loi a créé en Corse une procédure de vente ou de partage à la majorité des 2/3 devant notaire, sans juge en l’absence d’opposition. En revanche, le Sénat a écarté son extension à tout le territoire : ailleurs, la règle des 2/3 avec intervention du juge est maintenue (ANIL, analyse n° 2026-09).

Sortir de l’indivision

Demander le partage. C’est le principe : le partage « peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention » (art. 815). Une convention d’indivision peut être conclue pour une durée déterminée de 5 ans au plus, renouvelable, ou pour une durée indéterminée ; elle doit être établie par un notaire si elle porte sur un immeuble (service-public.gouv.fr). En cas de désaccord, le tribunal peut maintenir l’indivision, pour 5 ans au plus dans certains cas, notamment pour le logement occupé par le défunt ou son époux.

Vendre sa part : le droit de préemption des indivisaires (art. 815-14). Avant de céder ses droits à une personne étrangère à l’indivision, l’indivisaire doit notifier aux autres, par acte de commissaire de justice, le prix, les conditions de la cession et l’identité de l’acquéreur pressenti. Chaque indivisaire dispose alors d’un mois pour faire savoir qu’il exerce son droit de préemption aux mêmes prix et conditions. Il a ensuite deux mois pour réaliser l’acte ; passé ce délai, sa déclaration est nulle de plein droit quinze jours après une mise en demeure restée sans effet. Si plusieurs indivisaires préemptent, ils acquièrent ensemble la part à proportion de leurs droits, sauf convention contraire.

Une cession faite au mépris de ces règles est nulle ; l’action se prescrit par cinq ans et n’appartient qu’à ceux qui devaient recevoir la notification ou à leurs héritiers (art. 815-16).

Quel professionnel consulter

Le notaire est au centre de l’indivision : il rédige la convention, reçoit la déclaration d’intention de vendre des indivisaires majoritaires et établit le partage. L’agent immobilier estime le bien, une donnée utile pour fixer le prix d’une part ou l’indemnité d’occupation. Pour un partage en nature d’un terrain, le géomètre-expert délimite les lots.