Divorce et maison : soulte, partage et droit de 1,10 %

À qui appartient le logement ? Tout dépend du régime matrimonial

Service-public.gouv.fr distingue trois situations.

Récompense. En communauté, l’époux propriétaire d’un bien propre doit parfois une récompense à la communauté : c’est le cas si l’argent commun a remboursé le crédit immobilier ou financé des travaux sur ce bien.

Séparation de biens : l’acte fait foi. L’argent réellement investi par chacun ne modifie pas la quote-part inscrite dans l’acte d’achat. L’époux qui a financé une partie du bien de l’autre peut seulement faire valoir une créance, sans en devenir propriétaire (service-public.gouv.fr).

Trois options pour le logement

1. Vendre le bien et répartir le prix selon les droits de chacun.
2. Racheter la part de l’autre. L’ex-époux qui conserve un bien commun ou indivis lui verse une soulte. Elle n’est pas due si l’autre reçoit d’autres biens en compensation.
3. Rester propriétaires ensemble, par exemple pour louer le bien. Le bien commun devient alors indivis, et une convention d’indivision peut être signée devant notaire pour fixer l’usage du bien et la répartition des loyers et des charges.

Le crédit immobilier en cours. Chaque ex-époux contribue par moitié aux crédits communs restant dus au moment du divorce, crédit immobilier compris. Celui qui garde le logement peut racheter la part de crédit de l’autre pour devenir l’unique propriétaire (service-public.gouv.fr).

Attribution préférentielle et maintien dans les lieux

En cas de désaccord, un époux peut demander que le bien lui soit attribué : c’est l’attribution préférentielle (service-public.gouv.fr). Pour une communauté dissoute par divorce, elle « n’est jamais de droit » ; le juge peut aussi décider que la totalité de la soulte sera payable comptant (code civil, art. 1476). À défaut d’accord des époux, le juge statue sur le maintien dans l’indivision, l’attribution préférentielle et l’avance sur part de communauté (art. 267).

Lorsque le logement est un bien propre de l’un des époux, le juge aux affaires familiales peut accorder un bail à l’autre. Ce bail peut durer jusqu’à la majorité du plus jeune des enfants communs (service-public.gouv.fr).

Combien coûte le partage ?

À titre d’illustration, 1,10 % appliqué à 200 000 € donne 2 200 € ; au taux général de 2,50 %, ce serait 5 000 €. L’assiette exacte et les émoluments sont calculés par le notaire. Avant cette réforme, le taux était de 1,80 % en 2021 (art. 746).

Quand partager ?

Divorce par consentement mutuel. La liquidation doit être faite avant l’enregistrement de la convention de divorce par le notaire. S’il existe un bien immobilier commun ou indivis, le notaire établit un acte authentique de partage, annexé à la convention. Sans accord sur le partage, le divorce par consentement mutuel est impossible (service-public.gouv.fr).

Divorce judiciaire. Les époux doivent proposer un règlement de leurs intérêts pécuniaires dès la demande en divorce. Le juge peut désigner un notaire dès l’audience d’orientation. Après le divorce, le partage peut se faire à l’amiable ou devant le juge ; le notaire désigné dispose alors d’un an, renouvelable une fois, pour dresser l’état liquidatif. La loi ne fixe aucun délai pour partager, et la procédure peut être longue en cas de désaccord (service-public.gouv.fr).

Rester en indivision après le divorce

L’indivision post-divorce est souvent choisie pour attendre une vente, ou pour laisser les enfants dans le logement. Ses règles :

• chacun peut demander le partage à tout moment, sauf sursis par jugement ou convention : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » (code civil, art. 815) ;
• une convention d’indivision à durée déterminée ne peut dépasser cinq ans, renouvelables par décision expresse ; pendant cette durée, le partage ne peut être demandé avant le terme qu’en cas de justes motifs (art. 1873-3) ;
• l’ex-époux qui occupe seul le logement doit, sauf convention contraire, une indemnité à l’autre (art. 815-9) ;
• si le bien est loué, les ex-époux se partagent les loyers (service-public.gouv.fr).

Quel professionnel consulter

Le notaire est incontournable : il liquide le régime matrimonial, calcule la soulte et rédige l’acte de partage. L’agent immobilier estime le logement, base de la soulte, ou le met en vente. Pour financer le rachat de la part de l’autre ou reprendre seul le crédit, le courtier en crédit compare les offres. En cas de vente, le diagnostiqueur établit les diagnostics obligatoires.