Donner un logement à ses enfants : abattement, usufruit

L’abattement de 100 000 € et le barème

Pour une donation d’un parent à son enfant, service-public.gouv.fr (F14203 et F14205) prévoit :

• un abattement de 100 000 € par parent et par enfant : un couple peut donc transmettre 200 000 € à chaque enfant sans droits ;
• un délai de 15 ans : l’abattement couvre les donations consenties par un même donateur à un même donataire sur 15 ans. Un enfant qui a reçu 100 000 € d’un parent en 2015 peut de nouveau en recevoir 100 000 € en franchise de droits en 2030.

Sur la part qui dépasse l’abattement, le barème en ligne directe s’applique :

Exemple de service-public.gouv.fr : sur une part taxable de 100 000 €, les droits s’élèvent à 18 194 €. Pour simuler votre cas, utilisez le calculateur donation et succession.

À ne pas confondre : l’exonération temporaire des dons de sommes d’argent, jusqu’à 100 000 € par donateur et 300 000 € par donataire, vise l’argent versé du 15 février 2025 au 31 décembre 2026 pour acheter un logement neuf ou en VEFA ou financer une rénovation énergétique (F10203), pas la donation d’un logement existant. Sauf prorogation, les dons versés à partir de 2027 n’en bénéficient plus.

Donner en gardant l’usufruit

Le parent peut donner la nue-propriété et se réserver l’usufruit : il continue d’habiter le logement ou d’en percevoir les loyers, tandis que l’enfant en devient nu-propriétaire (voir notre guide sur le démembrement).

Les droits ne portent alors que sur la valeur de la nue-propriété, fixée par l’article 669 du CGI selon l’âge de l’usufruitier au jour de la donation (F14205 ; F934 ; extrait du barème) :

Ainsi, un parent de 65 ans qui donne la nue-propriété d’un logement de 300 000 € transmet fiscalement 180 000 € (60 %), couverts à hauteur de 100 000 € par l’abattement.

Au décès de l’usufruitier, l’usufruit rejoint la nue-propriété : selon l’article 1133 du CGI, cette réunion « ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe », sous réserve de l’article 1020.

La donation-partage

La donation-partage permet de donner et répartir de son vivant tout ou partie de ses biens entre ses héritiers présomptifs, en général les enfants (F1266). Elle peut porter sur la nue-propriété, être faite par les deux époux (donation-partage conjonctive) et inclure des petits-enfants (donation-partage transgénérationnelle).

Son intérêt principal est civil. Selon l’article 1078 du Code civil, les biens sont, sauf convention contraire, évalués au jour de la donation-partage pour l’imputation et le calcul de la réserve, à condition que tous les héritiers réservataires vivants ou représentés au décès aient reçu un lot et l’aient expressément accepté, et qu’aucune réserve d’usufruit ne porte sur une somme d’argent.

Sur le plan fiscal, les droits et les exonérations sont les mêmes que pour une donation simple (F1266).

Ce que la donation ne permet pas

• Dépasser la quotité disponible au profit d’un seul enfant : les héritiers réservataires peuvent agir en réduction lors de la succession. La quotité disponible est de 1/2 avec un enfant, 1/3 avec deux, 1/4 avec trois ou plus (F1404 ; voir notre guide sur la succession immobilière).
• Revenir en arrière : la donation est en principe irrévocable, sauf inexécution des charges, ingratitude ou naissance d’un enfant si l’acte l’a prévu (F1404).
• Échapper à la plus-value lors d’une revente : si l’enfant revend, son prix d’acquisition est la valeur retenue pour calculer les droits de donation (F10864). Une valeur sous-estimée dans l’acte alourdit donc la future plus-value.

Les frais de notaire

L’acte notarié est obligatoire. Les émoluments sont proportionnels à la valeur en pleine propriété des biens donnés (F1404 ; F1266) :

Une donation comportant un bien immobilier entraîne aussi des frais de publicité foncière (F1404) : la taxe départementale de publicité foncière, dont le taux « est réduit à 0,60 % pour les mutations entre vifs à titre gratuit » (CGI, art. 791), s’applique aussi aux donations-partages ; s’y ajoutent les frais d’assiette et de recouvrement et la contribution de sécurité immobilière (BOI-ENR-DMTG-20-40).

Quel professionnel consulter

Le notaire est incontournable : il rédige l’acte, vérifie le respect de la réserve héréditaire, calcule les droits et les déclare. Une estimation fiable de la valeur du logement, que peut fournir un agent immobilier, sert à la fois au calcul des droits et à la future plus-value de l’enfant.