Succession et immobilier : héritiers, délais, notaire

Qui hérite du bien ?

La succession s’ouvre au décès et la loi la dévolue aux parents et au conjoint successible. En l’absence de conjoint, les héritiers se rangent en quatre ordres, chacun excluant les suivants : les enfants et leurs descendants ; les père et mère, frères et sœurs et leurs descendants ; les autres ascendants ; les autres collatéraux (code civil, art. 734).

Le conjoint survivant hérite toujours. En présence d’enfants, il choisit l’usufruit de la totalité des biens ou la propriété du quart quand tous les enfants sont communs ; il reçoit la propriété du quart s’il existe des enfants d’une autre union (art. 757). Sans enfant, il recueille la moitié des biens si les deux parents du défunt vivent (art. 757-1), et toute la succession en l’absence de descendants et de père et mère (art. 757-2). Service-public.gouv.fr précise que, faute de choix écrit dans les trois mois d’une demande d’un héritier, l’usufruit de la totalité lui est attribué.

Le conjoint qui occupait le logement à titre d’habitation principale en a, de plein droit, la jouissance gratuite pendant un an ; ce droit est d’ordre public (art. 763). Le partenaire de Pacs et le concubin, eux, n’héritent pas sans testament (service-public.gouv.fr).

La réserve héréditaire : ce que le testament ne peut pas retirer

La réserve est « la part des biens et droits successoraux dont la loi assure la dévolution libre de charges à certains héritiers dits réservataires » ; la quotité disponible est le reste, dont le défunt pouvait disposer librement (art. 912).

Source : code civil, art. 913. Un testament qui léguerait la maison à un tiers peut donc être réduit s’il entame la réserve. Depuis le 1er novembre 2021, si la loi étrangère applicable ne protège pas les enfants, chacun peut opérer un prélèvement compensatoire sur les biens situés en France, sous les conditions de l’article 913.

L’attestation immobilière du notaire

Toute transmission par décès de droits réels immobiliers « doit être constatée par une attestation notariée » indiquant si les héritiers ou légataires ont accepté (décret n° 55-22, art. 29). C’est elle qui fait passer le bien au nom des héritiers au fichier immobilier.

Les délais sont fixés par l’article 33 du même décret :

• publication de l’attestation dans les quatre mois à compter du jour où le notaire a été requis ;
• responsabilité des héritiers engagée si le notaire est requis plus de six mois après le décès.

Exception : aucune attestation n’est établie si un acte de partage portant sur la totalité des immeubles est dressé et publié dans les dix mois du décès (art. 29). Le notaire est aussi requis pour l’acte de notoriété lorsque la succession atteint 5 965 €, et en présence d’un testament ou d’une donation entre époux (service-public.gouv.fr).

Déclaration de succession : délais, dispenses et pénalités

Le délai est de six mois à compter du décès lorsque le défunt est mort en France métropolitaine (CGI, art. 641) ou, outre-mer, dans le département où il était domicilié (CGI, art. 642), et en règle générale d’un an dans les autres cas ; il peut être de deux ans pour un défunt domicilié à La Réunion ou à Mayotte, selon le lieu du décès (art. 642). Service-public.gouv.fr précise que les droits se paient en même temps que le dépôt et que les cohéritiers sont solidaires du paiement.

Sont dispensés de déclaration les enfants, le conjoint, le partenaire de Pacs et les autres héritiers en ligne directe lorsque l’actif brut est inférieur à 50 000 €, à condition de n’avoir reçu du défunt aucune donation non enregistrée ou non déclarée ; pour les autres bénéficiaires, le seuil est de 3 000 € (CGI, art. 800). Avec un bien immobilier, l’actif dépasse souvent ces seuils.

En cas de retard, l’intérêt de retard est de 0,20 % par mois (CGI, art. 1727 ; taux repris à l’identique dans la version en vigueur au 1er janvier 2027). Une majoration de 10 % s’applique à partir du premier jour du septième mois suivant l’expiration du délai de six mois, soit à partir du treizième mois après le décès ; elle passe à 40 % si la déclaration n’est pas déposée dans les 90 jours d’une mise en demeure (CGI, art. 1728).

Pour le calcul, chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 € (CGI, art. 779). Le conjoint survivant et le partenaire de Pacs sont exonérés de droits de succession (CGI, art. 796-0 bis).

Quel professionnel consulter

Le notaire est incontournable : attestation immobilière, acte de notoriété, déclaration de succession et partage. Pour vendre le bien hérité, l’agent immobilier établit l’estimation, utile aussi pour la valeur déclarée ; le diagnostiqueur réalise les diagnostics obligatoires avant la vente. Sur le démembrement entre conjoint usufruitier et enfants, voir notre guide de l’usufruit et de la nue-propriété.