Démembrement : usufruit, nue-propriété, barème fiscal

Usufruit et nue-propriété : qui a quels droits ?

L’usufruit est « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance » (code civil, art. 578). Service-public.gouv.fr résume la répartition ainsi :

L’usufruitier peut habiter le bien, le louer, et même vendre ou donner son usufruit (art. 595). En revanche, il ne peut pas conclure seul un bail rural ou commercial : il lui faut l’accord du nu-propriétaire, à défaut une autorisation de justice. Les baux d’habitation de plus de neuf ans qu’il signe seul ne s’imposent au nu-propriétaire, à la fin de l’usufruit, que pour la période de neuf ans en cours (art. 595).

La vente de la pleine propriété exige l’accord des deux. Le prix se répartit alors selon la valeur respective de chaque droit, sauf accord pour reporter l’usufruit sur le prix ; et vendre le bien sans l’accord de l’usufruitier ne lui retire pas son usufruit (art. 621).

Qui paie quoi : entretien, gros travaux, impôts

Le code civil trace la frontière : l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien ; les grosses réparations restent à la charge du propriétaire, sauf si elles résultent d’un défaut d’entretien (art. 605). Sont des grosses réparations celles « des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières », ainsi que des digues et murs de soutènement et de clôture en entier ; « toutes les autres réparations sont d’entretien » (art. 606).

Côté impôts, service-public.gouv.fr indique que l’usufruitier d’un bien immobilier paie la taxe foncière et, selon la valeur du bien, l’impôt sur la fortune immobilière ; s’il loue, il est imposé sur les loyers. Il doit aussi dresser un état des lieux avant d’utiliser un bien immobilier.

Le barème fiscal de l’article 669 du CGI

Pour les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière (donation, succession, vente), la valeur de chaque droit est une fraction de la pleine propriété :

Source : CGI, art. 669, I. Exemple : un parent de 65 ans donne la nue-propriété d’un appartement estimé à 300 000 € en gardant l’usufruit. Il a moins de 71 ans révolus : la nue-propriété vaut 60 %, soit 180 000 €, base des droits de donation. Au décès de l’usufruitier, l’enfant récupère la pleine propriété sans nouvel impôt (CGI, art. 1133).

Pour un usufruit à durée fixe, le barème d’âge ne joue pas : l’usufruit est estimé à 23 % de la pleine propriété « pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier » (art. 669, II). Un usufruit de vingt ans vaut ainsi 46 %.

D’où vient le démembrement ?

Service-public.gouv.fr cite les situations les plus courantes : les parents ont l’usufruit des biens de leurs enfants de moins de 16 ans, et le conjoint survivant peut recevoir l’usufruit du patrimoine du défunt, les enfants devenant nus-propriétaires. Le code civil lui offre ce choix quand le défunt laisse des enfants : l’usufruit de la totalité des biens, ou la propriété du quart lorsque tous les enfants sont communs (art. 757). Le démembrement peut aussi naître d’un testament, d’une décision de justice ou d’un contrat : donation ou vente d’un usufruit ou d’une nue-propriété.

Acheter en nue-propriété

Acheter la seule nue-propriété, c’est payer une fraction du prix de la pleine propriété, renoncer à l’occupation et aux loyers pendant la durée de l’usufruit, puis devenir plein propriétaire à son extinction. Si l’usufruit est consenti pour une durée fixe, l’article 669, II donne la base fiscale : 23 % par période de dix ans pour l’usufruit, le solde pour la nue-propriété. Quand l’usufruit prend fin à son terme, la réunion se fait sans impôt ni taxe (CGI, art. 1133).

Pendant le démembrement, le nu-propriétaire supporte les grosses réparations (art. 605 et 606) et doit laisser l’usufruitier occuper ou louer le bien. Service-public.gouv.fr rappelle enfin qu’à la fin de l’usufruit, un règlement des comptes détermine ce que chacun doit à l’autre, et que l’usufruitier ne peut réclamer aucune indemnité pour avoir amélioré le bien.

Quel professionnel consulter

Le notaire établit la donation ou la vente démembrée et applique le barème de l’article 669. L’agent immobilier fournit l’estimation de la pleine propriété, base de tout le calcul. Le courtier en crédit peut étudier le financement d’un achat en nue-propriété.