Décès en Pacs ou en concubinage : que devient le logement ?

Ce que la loi prévoit pour chaque couple

Sources : code civil, art. 515-6 et 763 ; loi du 6 juillet 1989, art. 14 ; CGI, art. 777 et 796-0 bis ; service-public.gouv.fr. Le conjoint marié est mieux protégé : il dispose en plus d’un droit viager d’habitation (code civil, art. 764).

Partenaire de Pacs : un an dans le logement

Lorsque le Pacs prend fin par le décès d’un partenaire, le survivant peut se prévaloir des deux premiers alinéas de l’article 763 (art. 515-6). Concrètement, s’il occupait effectivement le logement à titre d’habitation principale :

• logement du défunt ou du couple : jouissance gratuite pendant un an, mobilier compris ;
• logement loué ou en indivision avec d’autres : la succession lui rembourse les loyers ou l’indemnité d’occupation pendant l’année (art. 763).

À la différence du conjoint marié, le quatrième alinéa de l’article 763, qui rend ce droit d’ordre public, n’est pas étendu au partenaire. Service-public.gouv.fr indique en conséquence que le défunt peut l’en priver par testament.

Couple propriétaire à deux. Le survivant se retrouve en indivision avec les héritiers du défunt (service-public.gouv.fr). Il peut demander l’attribution préférentielle du logement au partage (art. 515-6, qui renvoie à l’article 831-2) ; elle ne lui est acquise de droit que si le défunt l’a expressément prévu par testament (art. 515-6, qui renvoie à l’article 831-3). Il devra alors, le cas échéant, dédommager les héritiers. Voir notre guide de l’indivision.

Concubin : aucun droit sur le logement du défunt

Le défunt était seul propriétaire. Le concubin survivant n’a pas de droit à rester dans le logement : les héritiers peuvent l’obliger à partir (service-public.gouv.fr).

Le couple était propriétaire à deux. Le survivant est en indivision avec les héritiers, qui peuvent décider de vendre au partage. S’il a des enfants mineurs en commun avec le défunt, il peut demander au tribunal judiciaire le maintien de l’indivision (service-public.gouv.fr).

Le maintien dans les lieux se prépare donc du vivant du couple. Service-public.gouv.fr cite trois outils :

• un testament léguant au concubin la part du défunt, ou l’usufruit du logement ;
• une clause de rachat dans une convention d’indivision, permettant au survivant d’acquérir en priorité la part du défunt ;
• les statuts d’une SCI, si le logement a été acheté par ce biais.

Le legs reste limité par la réserve des enfants : le défunt ne peut librement disposer que de la moitié de ses biens avec un enfant, du tiers avec deux, du quart avec trois ou plus (service-public.gouv.fr ; voir notre guide succession et immobilier).

Locataires : qui garde le bail ?

Bail signé par les deux. Les concubins cotitulaires restent locataires : le bail se poursuit avec le survivant (service-public.gouv.fr). Pour un couple pacsé, le partenaire survivant cotitulaire dispose d’un droit exclusif sur le bail, sauf renonciation expresse (art. 1751) ; il est cotitulaire s’il a signé le bail ou si les partenaires en ont fait la demande conjointe au bailleur (art. 1751 ; service-public.gouv.fr).

Bail signé par le seul défunt. Lors du décès du locataire, le contrat est transféré notamment au partenaire de Pacs, ainsi qu’au concubin notoire qui vivait avec lui depuis au moins un an à la date du décès (loi du 6 juillet 1989, art. 14). Les descendants et ascendants remplissant la même condition d’un an peuvent aussi le demander ; en cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence (même article). Le concubinage notoire se prouve par tout moyen : attestations de proches, factures, certificat de vie commune (service-public.gouv.fr). Les logements sociaux et ceux régis par la loi de 1948 obéissent à des règles propres. Voir aussi notre guide du bail de location.

Fiscalité : l’écart entre Pacs et concubinage

Le partenaire de Pacs est exonéré de droits de mutation par décès, comme le conjoint (CGI, art. 796-0 bis). Le concubin n’a aucun lien de parenté avec le défunt : entre personnes non parentes, le taux est de 60 % (CGI, art. 777), après un abattement de 1 594 € (service-public.gouv.fr).

Exemple : un concubin reçoit par testament la moitié d’un appartement, estimée à 100 000 €. Les droits s’élèvent à (100 000 − 1 594) × 60 % = 59 043,60 €. Légué à un partenaire de Pacs, le même bien ne supporte aucun droit de succession. Pour simuler, voir notre calculateur donation et succession.

Quel professionnel consulter

Le notaire rédige le testament ou la convention d’indivision avec clause de rachat, puis règle la succession et l’éventuelle attribution préférentielle. L’agent immobilier estime le logement : la valeur de la part du défunt détermine le legs, les droits du concubin et le prix d’un rachat aux héritiers.