Plus-value immobilière : 19 %, 17,2 % et abattements

Quelles ventes sont taxées, lesquelles sont exonérées

L’imposition vise les plus-values réalisées par les particuliers dans la gestion de leur patrimoine privé : appartement, maison, terrain, mais aussi droits démembrés (usufruit, nue-propriété) et ventes passant par une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés (service-public.gouv.fr).

Les principales exonérations figurent au II de l’article 150 U du CGI :

• la résidence principale du vendeur « au jour de la cession » (1°), avec ses dépendances. Le service-public précise qu’il s’agit du logement occupé la majeure partie de l’année ;
• la première cession d’un logement autre que la résidence principale (1° bis), si le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédentes et remploie le prix dans les 24 mois pour acquérir ou construire sa résidence principale ;
• les biens dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € (6°), seuil apprécié par quote-part en cas d’indivision ;
• les ventes à un organisme de logement social, jusqu’au 31 décembre 2027 (7°).

Certains retraités et titulaires de la carte mobilité inclusion sont aussi exonérés sous conditions de ressources : pour une cession en 2026, le revenu fiscal de référence 2024 ne doit pas dépasser 12 793 € pour la première part (+ 3 428 € par demi-part), selon service-public.gouv.fr.

Comment calculer la plus-value brute

La plus-value brute est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition (CGI, art. 150 V ; BOI-RFPI-PVI-20-10).

Prix de cession : le prix inscrit à l’acte, diminué des frais de vente justifiés (par exemple les diagnostics obligatoires).

Prix d’acquisition : le prix payé, majoré (CGI, art. 150 VB, II) :

• des frais d’acquisition (droits d’enregistrement, frais de notaire) pour leur montant réel ou, forfaitairement, 7,5 % du prix d’achat (3°). Le forfait ne vaut que pour une acquisition à titre onéreux ;
• des dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) réalisées par une entreprise, pour leur montant réel ou, si le bien est cédé plus de 5 ans après l’achat, d’un forfait de 15 % du prix d’acquisition (4°). Le BOFiP précise que ce forfait est une simple faculté et n’exige aucune justification des travaux.

Pour un bien reçu par donation ou succession, le prix d’acquisition est la valeur retenue pour le calcul des droits. Depuis les ventes réalisées à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits en location meublée non professionnelle sont réintégrés, sous conditions (service-public.gouv.fr).

Les abattements pour durée de détention

Depuis le 1er septembre 2014, les cadences diffèrent entre l’impôt et les prélèvements sociaux (BOI-RFPI-PVI-20-20, § 50 à 70 ; CGI, art. 150 VC) :

Au total, l’exonération d’impôt est acquise au-delà de 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux au-delà de 30 ans. Exemple officiel : pour 10 ans de détention, l’abattement est de 30 % pour l’impôt (6 % × 5) et de 8,25 % pour les prélèvements sociaux (1,65 % × 5).

La surtaxe sur les plus-values de plus de 50 000 €

L’article 1609 nonies G du CGI frappe les plus-values imposables supérieures à 50 000 €, hors terrains à bâtir. Le seuil s’apprécie après abattement pour durée de détention, et par quote-part pour des indivisaires ou des concubins (BOI-RFPI-TPVIE-20). Le taux s’applique à toute la plus-value dès le premier euro, avec un lissage à l’entrée de chaque tranche :

En pratique, c’est le notaire qui calcule, déclare et paie l’impôt sur la plus-value lors de la vente ; le vendeur reporte ensuite le montant sur sa déclaration de revenus (service-public.gouv.fr).

Quel professionnel consulter

Le notaire calcule la plus-value, établit la déclaration et verse l’impôt au moment de l’acte : c’est lui qu’il faut interroger avant de fixer un prix net vendeur. L’agent immobilier aide à situer le prix de vente, dont dépend directement la plus-value et le passage éventuel au-dessus du seuil de 50 000 €.