Mandat exclusif ou simple : durée, résiliation, mentions

Trois types de mandat

Source : service-public.gouv.fr, fiches F1550 et F2954.

Avec un mandat simple, seul l’agent qui réalise la vente perçoit des honoraires ; le vendeur n’a pas à dédommager les autres agences (service-public.gouv.fr). Avec un mandat exclusif, le vendeur n’a pas à dédommager l’agent s’il ne réalise pas la vente. Le mandat semi-exclusif peut laisser le vendeur libre de vendre de particulier à particulier sans verser d’honoraires, ou prévoir qu’il redirige l’acheteur trouvé vers l’agent, contre des honoraires réduits.

Seul un professionnel titulaire de la carte « Transactions sur immeubles et fonds de commerce », dite carte T, peut signer un mandat (service-public.gouv.fr). Il ne peut négocier ni s’engager sans un mandat écrit préalablement délivré par l’une des parties (décret du 20 juillet 1972, art. 72).

Les mentions obligatoires

Selon service-public.gouv.fr, le mandat est écrit, daté, signé et établi en 2 exemplaires originaux. Il comporte obligatoirement :

• l’identité du vendeur (mandant) et de l’agent (mandataire) ;
• l’objet du mandat et la description du bien ;
• le prix de vente ;
• la durée du mandat et ses conditions de résiliation ;
• la rémunération de l’agent et la partie qui la paie (vendeur ou acheteur) ;
• les conditions dans lesquelles l’agent peut recevoir, verser ou remettre des fonds ;
• le numéro d’inscription au registre des mandats, sur l’exemplaire du vendeur ;
• les moyens employés par l’agent pour diffuser ses annonces.

Pour qu’un agent puisse signer un acte au nom du vendeur, une clause en caractères très apparents doit l’y autoriser ; le mandat qui comporte cette autorisation « en fait expressément mention » (décret, art. 72).

Le mandat exclusif contient en plus une clause d’exclusivité, elle aussi en caractères très apparents. Elle précise les actions que l’agent s’engage à réaliser et la manière dont il en rend compte, « selon une périodicité déterminée par les parties » (loi Hoguet, art. 6).

Aucune somme n’est due à l’agent avant que l’opération ait été « effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit » (loi Hoguet, art. 6) ; service-public.gouv.fr précise que les honoraires sont versés après la signature de l’acte définitif chez le notaire.

Durée et reconduction

Une convention qui ne limite pas ses effets dans le temps est nulle (loi Hoguet, art. 6). Pour les mandats simple et semi-exclusif, la durée la plus courante est de 3 mois irrévocables (service-public.gouv.fr).

Reconduction tacite. Un mandat simple ou semi-exclusif peut se renouveler automatiquement. L’agent doit alors informer le vendeur de son droit de ne pas reconduire, par lettre ou courriel envoyé au plus tôt 3 mois et au plus tard 1 mois avant l’échéance ; à défaut, le vendeur peut mettre fin au contrat à tout moment à compter de la reconduction (service-public.gouv.fr). Le mandat exclusif, lui, ne peut pas être reconduit tacitement : à son terme, il faut signer un nouveau mandat.

Le mandat prend fin au décès du vendeur ou de l’agent, sauf si l’agent exerce en société (service-public.gouv.fr).

Résilier après 3 mois

L’article 78 du décret du 20 juillet 1972 vise tout mandat assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale : « passé un délai de trois mois à compter de sa signature », il « peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties », à charge d’en aviser l’autre « quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ». Cette faculté ne s’applique pas à la vente d’immeuble par lots, à la première cession de parts de société immobilière d’attribution ni à la location par fractions de locaux commerciaux d’un même ensemble.

Pour un mandat simple ou semi-exclusif, il faut attendre la fin de la durée initiale ; une fois le contrat reconduit, la résiliation est possible à tout moment, avec le même préavis de 15 jours par lettre recommandée (service-public.gouv.fr).

Rétractation. Un mandat signé hors de l’agence à la suite d’un démarchage peut être rétracté dans les 14 jours, à compter du lendemain de la signature, par lettre recommandée, sans justification ; ce droit tombe si l’agent a déjà commencé les visites avec l’accord du vendeur (service-public.gouv.fr ; code de la consommation, art. L221-18).

Clause pénale et registre des mandats

Une clause pénale peut obliger le vendeur à indemniser l’agent s’il vend à un acheteur que celui-ci lui a présenté, même après la fin du mandat, pendant une période fixée au contrat qui peut aller jusqu’à 24 mois (service-public.gouv.fr). Elle doit figurer en caractères très apparents et ne peut pas prévoir une somme supérieure aux honoraires stipulés au mandat (décret, art. 78).

Le registre. « Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats » ; le numéro d’inscription est reporté sur l’exemplaire du mandant. Le registre est coté sans discontinuité et relié, ou tenu sous forme électronique, et les mandats comme le registre sont conservés 10 ans (décret, art. 72). Un mandat sans numéro sur votre exemplaire mérite une question à l’agence.

Quel professionnel consulter

L’agent immobilier titulaire de la carte T propose et signe le mandat ; demandez-lui son numéro de carte et le numéro d’inscription du mandat au registre. Le notaire rédige ensuite l’avant-contrat ou l’acte de vente, après lequel les honoraires deviennent exigibles. Le diagnostiqueur prépare le dossier de diagnostic technique, et le géomètre-expert intervient pour borner un terrain avant sa mise en vente.