Vendre son logement : les étapes et les délais

1. Estimer et choisir son mode de vente

Le prix se fixe d’abord à partir des ventes comparables, que l’administration met à disposition (voir notre guide pour estimer le prix d’un logement).

Vous pouvez vendre seul ou confier la vente à un agent immobilier. Dans ce cas, un mandat écrit est obligatoire. Service-public.gouv.fr distingue :

• le mandat simple : une ou plusieurs agences, et vous pouvez vendre vous-même ;
• le mandat semi-exclusif : une seule agence, et vous pouvez vendre vous-même ;
• le mandat exclusif : une seule agence, seule habilitée à vendre.

Un mandat exclusif ne peut être dénoncé qu’après trois mois à compter de sa signature, avec un préavis d’au moins quinze jours par lettre recommandée avec avis de réception (décret du 20 juillet 1972, art. 78). Le détail figure dans notre guide mandat exclusif ou simple.

2. Réunir les diagnostics

Le vendeur fournit un dossier de diagnostic technique (DDT), joint à la promesse ou à l’acte (service-public.gouv.fr ; CCH, art. L271-4). Selon le logement, il comprend notamment :

Les diagnostics doivent être en cours de validité à la date de la promesse. Service-public.gouv.fr donne ces durées : amiante sans limite s’il a été réalisé depuis le 1er avril 2013, plomb sans limite en l’absence de plomb (sinon 1 an), termites et état des risques 6 mois, gaz et électricité 3 ans, DPE 10 ans (ceux réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables), audit énergétique 5 ans. En copropriété, l’acte indique aussi la surface Carrez. Voir notre guide des diagnostics obligatoires.

3. Publier l’annonce

L’annonce présente le type de bien, le prix, la localisation, la surface, l’état et le DPE ; un logement classé F ou G porte la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Elle renvoie aussi au site Géorisques pour les risques auxquels le bien est exposé (service-public.gouv.fr).

Si l’agence fait payer ses honoraires à l’acheteur, l’annonce affiche le prix honoraires inclus et exclus, ainsi que leur pourcentage ; si c’est le vendeur, seul le prix hors honoraires apparaît (service-public.gouv.fr).

4. Recevoir une offre et signer l’avant-contrat

L’acheteur formule généralement une offre écrite : bien, surface, prix et durée de validité, en général 1 à 2 semaines. Une fois l’offre acceptée, le vendeur ne peut plus changer d’avis et doit cesser les visites ; s’il refuse de vendre, l’acheteur peut demander au juge l’exécution forcée (service-public.gouv.fr). Il est interdit de verser un acompte au vendeur à ce stade (voir offre d’achat et contre-offre).

Vient ensuite l’avant-contrat : promesse unilatérale ou compromis. Service-public.gouv.fr précise :

• le compromis prévoit souvent un dépôt de garantie de 10 % du prix, bloqué sur le compte séquestre du notaire ;
• une promesse unilatérale sous seing privé doit être enregistrée dans les 10 jours de son acceptation, pour 125 € ;
• au-delà de 18 mois, un avant-contrat signé par un vendeur personne physique doit être authentique.

Le délai de rétractation. L’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans les dix jours suivant le lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte (CCH, art. L271-1). Le vendeur n’a pas ce droit (service-public.gouv.fr). En cas de rétractation, les fonds détenus par un professionnel sont restitués sous 21 jours (CCH, art. L271-2).

La condition de prêt. Si l’acheteur emprunte, l’avant-contrat comporte obligatoirement une condition suspensive d’obtention du prêt, d’une durée d’au moins un mois (code de la consommation, art. L313-41). En pratique, le délai est souvent de 45 à 60 jours après la signature (service-public.gouv.fr). Voir notre guide compromis ou promesse de vente.

5. Signer l’acte de vente

L’acte de vente est un acte authentique obligatoirement rédigé par un notaire (service-public.gouv.fr). Celui-ci vérifie l’identité et la capacité des parties, l’état hypothécaire, l’urbanisme, la situation cadastrale, les droits de préemption et l’origine de propriété. Le DDT est annexé à l’acte.

Le vendeur absent le jour de la signature peut se faire représenter par procuration. Après la signature, le notaire enregistre une copie de l’acte au service de la publicité foncière et au cadastre (service-public.gouv.fr). Les honoraires de l’agence sont versés après la signature de l’acte définitif (service-public.gouv.fr, fiche F2954).

6. La plus-value éventuelle

La vente de votre résidence principale et de ses dépendances est totalement exonérée de plus-value, à condition que le logement soit votre résidence principale au moment de la vente. Pour un autre bien, l’exonération d’impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention, et celle des prélèvements sociaux après 30 ans (service-public.gouv.fr). Les autres cas sont détaillés dans notre guide plus-value immobilière.

Quel professionnel consulter

L’agent immobilier estime le bien, signe le mandat et organise les visites. Le diagnostiqueur établit le DDT. Le notaire rédige l’avant-contrat et l’acte, et conserve les fonds en séquestre. Le géomètre-expert borne un terrain ou mesure une division. Côté acheteur, le courtier en crédit obtient le prêt dans le délai de la condition suspensive.