Diagnostics immobiliers obligatoires : liste et validité

Les diagnostics obligatoires pour vendre

D’après service-public.gouv.fr, le vendeur d’une maison ou d’un appartement doit fournir :

S’y ajoutent l’information sur le risque de mérule dans les zones fixées par arrêté, et, pour un lot de copropriété, la surface Carrez dans la promesse et l’acte (service-public.gouv.fr).

Les diagnostics obligatoires pour louer

Pour une location vide ou meublée, le bailleur annexe au bail (service-public.gouv.fr) :

• le DPE (sauf logement occupé moins de 4 mois par an, monument historique et, pour une maison, surface de plancher de moins de 50 m²) ;
• le CREP si le logement date d’avant le 1er janvier 1949 ;
• l’état de l’installation électrique et celui du gaz si elles ont plus de 15 ans ;
• l’état des risques en zone concernée ;
• le diagnostic bruit en zone aéroportuaire.

L’amiante fait partie du DDT mais n’est pas annexé au bail : le bailleur le tient à disposition du locataire sur demande. Le DDT est transmis par voie électronique, sauf opposition de l’une des parties.

Durées de validité : vente et location

Sources : fiches service-public.gouv.fr de chaque diagnostic (voir l’en-tête). Pour la vente, la validité s’apprécie à la date de la promesse ou de l’acte de vente ; pour la location, à la date de signature du bail. Une attestation de conformité Consuel de moins de 6 ans peut remplacer le diagnostic électricité en location, et un certificat de conformité gaz de moins de 3 ans le diagnostic gaz. Pour l’amiante, service-public conseille un nouveau diagnostic après des travaux de rénovation, même si l’ancien reste valable.

Qui réalise les diagnostics ?

Un diagnostiqueur certifié, assuré en responsabilité civile professionnelle et sans lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance (service-public.gouv.fr). L’annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés est tenu par le ministère chargé du logement : diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr. Service-public recommande de vérifier, en plus, que l’assurance du diagnostiqueur est en cours de validité le jour de l’intervention.

Trois exceptions :

• l’état des risques et le diagnostic bruit peuvent être établis par le propriétaire lui-même (service-public.gouv.fr, fiche location) ;
• le diagnostic assainissement est réalisé par le service public d’assainissement de la commune (SPANC pour l’assainissement non collectif) ;
• l’audit énergétique peut être réalisé par d’autres professionnels qualifiés, dont des architectes inscrits à l’ordre ayant suivi une formation ou des professionnels RGE.

Faire appel à un diagnostiqueur non certifié expose le propriétaire à 1 500 € d’amende (3 000 € en cas de récidive), et le diagnostiqueur à la même sanction s’il exerce sans certification.

Combien coûtent les diagnostics ?

Les prix ne sont pas réglementés : service-public.gouv.fr le précise pour le DPE, « le tarif peut donc varier d’un professionnel à un autre ». Aucune source officielle ne publie de grille de prix de référence ; Payotte n’en donne donc pas. Le coût dépend du nombre de diagnostics à réaliser (donc de l’âge du logement et de sa situation) et de la surface. Le contrôle de l’assainissement non collectif par le SPANC est financé par une redevance dont la part « contrôle » est facturée au propriétaire ; son tarif est fixé par le conseil municipal (service-public.gouv.fr, fiche « Assainissement des eaux usées domestiques »).

Quel professionnel consulter

Le diagnostiqueur immobilier certifié réalise l’essentiel du dossier en une visite et sait quels diagnostics votre bien exige ; vérifiez sa certification dans l’annuaire du ministère. Le notaire contrôle la complétude et la validité du DDT au jour de la promesse et de l’acte, et l’agent immobilier doit afficher la classe DPE dès l’annonce. Pour l’audit énergétique d’une maison classée E, F ou G, un diagnostiqueur certifié pour l’audit ou un professionnel RGE intervient.