Loi Carrez : surface comptée, marge de 5 % et recours

Quand la surface Carrez est obligatoire

L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 impose de mentionner la superficie de la partie privative dans toute promesse unilatérale de vente ou d’achat et tout contrat constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot de copropriété. Elle concerne donc les appartements et, plus largement, tout lot situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété.

Sont exclus de l’obligation (art. 46, al. 3, et décret, art. 4-2) :

• les caves, garages et emplacements de stationnement ;
• les lots ou fractions de lots de moins de 8 m².

Une maison individuelle hors copropriété n’est pas concernée par la loi Carrez.

Ce que la surface Carrez compte, et ce qu’elle exclut

La règle tient en une phrase du décret n° 67-223 (art. 4-1) : c’est « la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »

Deux exclusions viennent de la jurisprudence de la Cour de cassation, analysée par l’ANIL :

• la loggia qui n’est pas un local clos ne compte pas (Cass. civ. 3e, 18 septembre 2012) ;
• une partie commune à jouissance privative n’est pas une partie privative et n’entre pas dans le calcul (Cass. civ. 3e, 2 juillet et 8 octobre 2008).

Attention à ne pas confondre la surface Carrez avec la surface habitable utilisée pour le bail ou le DPE : ce sont deux définitions juridiques distinctes. La surface habitable part des mêmes déductions (murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures) et écarte aussi les parties de moins de 1,80 m, mais elle exclut en outre, nommément, les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements (CCH, art. R156-1).

Qui mesure ?

La loi n’impose pas de professionnel. Le vendeur peut mesurer lui-même ; l’ANIL recommande néanmoins un mesurage par un professionnel « pour éviter tout risque d’erreur ». Dans la pratique observée par le réseau des ADIL, les géomètres-experts et les agents immobiliers arrivent loin devant les architectes et bureaux d’études ; le notaire conseille le recours à un professionnel mais mesure rarement lui-même.

Le choix a des conséquences : si un professionnel s’est trompé, le vendeur qui a dû rembourser une partie du prix peut se retourner contre lui. La Cour de cassation juge que la restitution du trop-perçu n’est pas en soi un préjudice indemnisable, mais admet l’indemnisation d’une perte de chance de vendre au même prix pour une surface moindre (Cass. civ. 3e, 28 janvier 2015). L’acheteur peut aussi obtenir réparation du professionnel pour un préjudice distinct, par exemple un surcoût bancaire (ANIL, jurisprudence 2016).

La marge de 5 % et les recours de l’acheteur

Surface réelle inférieure de plus de 5 %. Si la superficie est « inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte », le vendeur doit, à la demande de l’acheteur, supporter une diminution du prix proportionnelle à la surface manquante (art. 46). Exemple de calcul : un lot vendu 300 000 € pour 60 m² Carrez, qui mesure en réalité 56 m², présente un écart de 6,7 % ; la baisse proportionnelle est de 4/60 × 300 000 = 20 000 €. Avec 57,5 m² (écart de 4,2 %), aucune action n’est possible.

Délai : 1 an. L’action en diminution du prix doit être intentée dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique, « à peine de déchéance » (art. 46). Passé ce délai, elle est perdue.

Surface supérieure. Si la surface réelle est plus grande que celle de l’acte, le vendeur ne peut réclamer aucun supplément de prix (art. 46).

Aucune surface mentionnée. L’acheteur peut demander la nullité de la promesse ou du contrat, au plus tard un mois après l’acte authentique. Mais si l’acte authentique mentionne la surface, ce droit disparaît pour l’avant-contrat qui l’omettait (art. 46).

Quel professionnel consulter

Le géomètre-expert est le spécialiste de la mesure et de la délimitation de la propriété ; c’est le professionnel le plus souvent choisi pour un mesurage Carrez selon les ADIL. Le diagnostiqueur immobilier réalise aussi couramment ce mesurage en même temps que le dossier de diagnostic technique. L’agent immobilier mandaté peut s’en charger ou le faire réaliser, et le notaire vérifiera que la surface figure bien dans la promesse et l’acte de vente, condition de leur validité.