VEFA : paiements échelonnés, garanties, frais réduits

Les étapes d’un achat sur plan

Service-public.gouv.fr (fiche vérifiée le 18 septembre 2026) décrit cinq étapes :

1. Information préalable : le promoteur doit communiquer tout ce qui peut influencer la décision (caractéristiques du logement, état du projet, risques, performance énergétique).
2. Contrat de réservation, facultatif mais « fortement recommandé ».
3. Notification du projet d’acte au moins 1 mois avant la signature.
4. Acte de vente définitif chez le notaire.
5. Livraison : remise des clés et éventuelles réserves.

Le contrat de réservation (ANIL). Le vendeur peut demander un dépôt de garantie versé sur un compte spécial au nom de l’acquéreur, limité à 5 % du prix si la vente doit être signée dans un an, à 2 % si elle l’est dans un délai d’un à deux ans. L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée ; s’il se rétracte, le dépôt lui est restitué intégralement. Après ce délai, il ne le récupère que dans les cas prévus par la loi, par exemple un prix définitif supérieur d’au moins 5 % au prix prévisionnel ; il est alors remboursé dans les trois mois.

L’échelonnement des paiements, plafonné par la loi

L’acheteur devient propriétaire progressivement : du terrain et de ce qui est construit à la signature, puis du reste au fur et à mesure des travaux. Il paie en conséquence. L’article R261-14 du CCH fixe des plafonds cumulés :

Le même article ajoute que, si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ne peut intervenir avant sa réalisation, et que les pénalités de retard à la charge de l’acheteur ne peuvent excéder 1 % par mois.

Le solde de 5 % peut être consigné si des défauts de conformité ou des malfaçons font l’objet de réserves à la livraison. Faute d’accord sur le lieu, la consignation se fait à la Caisse des dépôts et consignations (service-public.gouv.fr). Les appels de fonds doivent correspondre à l’avancement réel du chantier.

Les garanties de l’acheteur

Avant la livraison : la garantie de bonne fin. Le promoteur doit fournir soit une garantie d’achèvement, qui finance la fin des travaux s’il ne peut les terminer, soit une garantie de remboursement des sommes versées si la vente est annulée faute d’achèvement. Elle est délivrée par une banque, un établissement financier, un assureur ou une société de caution mutuelle, et prend fin à l’achèvement (service-public.gouv.fr).

À la livraison. L’acquéreur a un mois à compter de la livraison pour signaler par lettre recommandée les vices et défauts de conformité apparents non mentionnés le jour de la remise des clés (ANIL).

Après la réception, trois garanties se succèdent (ANIL) :

• parfait achèvement, 1 an : tous les désordres signalés à la réception ou dans l’année ;
• bon fonctionnement, 2 ans : éléments d’équipement dissociables (volets, robinetterie…) ;
• décennale, 10 ans : dommages compromettant la solidité ou rendant le logement impropre à sa destination. Elle se transmet aux acquéreurs successifs.

Pour en bénéficier, il faut saisir le tribunal judiciaire avant l’expiration de ces délais. L’assurance dommages-ouvrage prend effet à l’expiration de la garantie de parfait achèvement et garantit le paiement des réparations des désordres de nature décennale.

Des frais de notaire réduits : le taux exact

Dans le neuf, la vente est soumise à la TVA (20 % dans la majorité des cas, 5,5 % sous conditions en zone ANRU ou en quartier prioritaire de la politique de la ville), et les droits de mutation sont réduits (impots.gouv.fr). L’article 1594 F quinquies, A du CGI soumet les mutations d’immeubles neufs relevant de la TVA à la taxe de publicité foncière au taux de 0,70 %. S’y ajoutent :

• les frais d’assiette et de recouvrement : 2,14 % du montant de cette taxe, soit un taux global affiché de 0,71 % ;
• la contribution de sécurité immobilière : 0,1 % du prix, jamais moins de 15 €.

À comparer avec le taux normal de l’ancien, dont le taux global maximal est de 6,32 % du 1er avril 2025 au 31 mars 2028 (impots.gouv.fr). Restent la rémunération réglementée du notaire et les débours, dus dans les deux cas.

Quel professionnel consulter

Le notaire relit le projet d’acte reçu un mois avant la signature, vérifie la garantie d’achèvement et calcule les frais réduits. Le courtier en crédit organise un prêt dont les déblocages suivent les appels de fonds. À la livraison, un diagnostiqueur ou un géomètre-expert peut contrôler la surface livrée par rapport aux plans.