Droit de préemption : mairie, locataire, SAFER

Le droit de préemption urbain (DPU) et la DIA

Le droit de préemption permet à une collectivité, le plus souvent la commune, d’acheter en priorité un bien situé dans une zone définie à l’avance, pour un objectif d’intérêt général (logements, équipements, activités économiques…). Les zones sont fixées par une délibération affichée en mairie pendant 2 mois et publiée dans la presse locale (service-public.gouv.fr).

Toute vente d’un bien soumis au droit de préemption est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable du propriétaire à la mairie. Elle indique obligatoirement le prix et les conditions de la vente projetée (C. urb., art. L213-2). Service-public.gouv.fr ajoute que :

• la DIA doit être établie par le propriétaire lui-même : signée par l’acquéreur, l’agent immobilier ou un tiers, elle n’est pas valable ;
• elle s’envoie en recommandé avec accusé de réception, ou par voie électronique si la commune le permet ;
• elle mentionne notamment les frais d’agence lorsqu’ils sont à la charge de l’acquéreur.

Vous pouvez signer une promesse de vente avec l’acheteur de votre choix, à condition qu’elle comporte une condition suspensive de non-exercice du droit de préemption. L’acte authentique ne peut être signé qu’après la renonciation de la commune.

Les 2 mois de la commune

« Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration […] vaut renonciation » (C. urb., art. L213-2). Dans ce délai, la commune peut :

• renoncer expressément ou laisser passer le délai : vous vendez alors à votre acquéreur, aux prix et conditions de la DIA ;
• préempter à vos conditions : la vente se fait avec la commune ;
• proposer un prix inférieur : vous avez 2 mois pour accepter, maintenir votre prix (le juge de l’expropriation fixera alors le prix, saisi par la commune dans les 15 jours) ou renoncer à vendre (service-public.gouv.fr).

Suspension du délai. La commune peut, dans les 2 mois, adresser une seule demande de documents ou une demande de visite. Le délai est alors suspendu et reprend à la réception des documents, au refus de visite ou après la visite ; s’il restait moins d’un mois, la commune dispose d’un mois pour décider (art. L213-2).

Vente sans DIA. Seule la commune peut en demander l’annulation, dans un délai de 5 ans à compter de la publication de l’acte (service-public.gouv.fr).

Le locataire d’un logement vide : congé pour vendre

Si le bailleur veut vendre le logement libre, il donne congé pour vendre. Ce congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente, et il vaut offre de vente au locataire, valable pendant les deux premiers mois du préavis (loi n° 89-462, art. 15, II). Le préavis est de 6 mois avant la fin du bail pour un logement vide (service-public.gouv.fr, F35784).

Si le bailleur vend ensuite à des conditions plus avantageuses, le notaire doit les notifier au locataire, à peine de nullité de la vente : cette notification vaut nouvelle offre, valable un mois.

Le locataire n’a pas de droit de préemption si le logement est vendu occupé : le bail se poursuit avec l’acquéreur (service-public.gouv.fr, F31531). Il n’en a pas non plus lorsque l’acquéreur est un parent du bailleur jusqu’au 3e degré qui occupera le logement au moins 2 ans, lorsque le logement est meublé, ou en cas d’interdiction d’habiter, d’arrêté de péril ou d’insalubrité (F31531).

La première vente après division : loi du 31 décembre 1975

Un second droit existe, indépendant du congé : avant la première vente d’un logement consécutive à la division initiale d’un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité, notifier par lettre recommandée au locataire ou à l’occupant de bonne foi le prix et les conditions de la vente projetée (loi n° 75-1351, art. 10). Les délais sont identiques : offre valable 2 mois, puis 2 mois pour signer, 4 mois avec un prêt, et nouvelle offre d’un mois si le prix baisse.

Ce droit ne joue pas pour la vente d’un bâtiment entier ou de l’ensemble de ses logements, ni entre parents ou alliés jusqu’au 4e degré inclus (art. 10, III).

Les terrains agricoles : la SAFER

Les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) disposent d’un droit de préemption sur les ventes à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de terrains nus à vocation agricole, c’est-à-dire situés notamment en zone agricole ou naturelle d’un document d’urbanisme (C. rur., art. L143-1). Il peut aussi viser des bâtiments d’habitation faisant partie d’une exploitation agricole. Service-public.gouv.fr range ce droit parmi les vérifications du notaire avant l’acte de vente.

Quel professionnel consulter

Le notaire vérifie avant l’acte de vente les droits de préemption qui pèsent sur le bien (commune, SAFER, coindivisaires) et annexe à l’acte la preuve que le droit de préemption urbain a été purgé (service-public.gouv.fr) ; c’est aussi lui qui notifie au locataire une baisse de prix. L’agent immobilier doit prévoir la condition suspensive de non-préemption dans l’avant-contrat et intégrer ces délais dans le calendrier de la vente.