Vente immobilière : les étapes, de l'offre à l'acte

1. L’offre d’achat

Le contrat se forme par « la rencontre d’une offre et d’une acceptation » (code civil, art. 1113). Une offre qui comprend les éléments essentiels, le bien et le prix, et exprime la volonté d’être lié en cas d’acceptation est une véritable offre ; sinon, il ne s’agit que d’une invitation à négocier (art. 1114). Son auteur ne peut pas la retirer avant l’expiration du délai qu’il a fixé ou, à défaut, d’un délai raisonnable (art. 1116) ; elle devient caduque à l’issue de ce délai (art. 1117). En matière immobilière, l’accord sur la chose et le prix est en général formalisé ensuite dans un avant-contrat écrit.

2. L’avant-contrat : promesse unilatérale ou compromis

La promesse unilatérale engage le seul vendeur : il accorde à l’acheteur, pour un délai fixé, une option d’achat à des conditions déjà arrêtées (code civil, art. 1124). Signée sous seing privé, elle doit être enregistrée dans les 10 jours de son acceptation, à peine de nullité (art. 1589-2) ; service-public.gouv.fr indique un coût d’enregistrement de 125 €. Lorsque le vendeur est une personne physique, une promesse de plus de 18 mois doit être reçue en la forme authentique, et service-public.gouv.fr précise qu’une indemnité d’immobilisation d’au moins 5 % du prix est alors obligatoire.

Le compromis engage les deux parties : « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix » (art. 1589).

Les différences pratiques entre les deux formules sont détaillées dans notre guide compromis ou promesse de vente.

3. Les diagnostics et les documents

Le vendeur fournit un dossier de diagnostic technique (DDT), joint à la promesse ou à l’acte de vente : performance énergétique, plomb pour un logement construit avant le 1er janvier 1949, amiante pour un permis délivré avant le 1er juillet 1997, électricité et gaz pour une installation de plus de 15 ans, état des risques, termites en zone délimitée par arrêté préfectoral, etc. (service-public.gouv.fr). Les diagnostics doivent être en cours de validité à la date de la promesse. La liste complète et les durées de validité figurent dans notre guide des diagnostics obligatoires.

En copropriété, service-public.gouv.fr ajoute notamment le règlement de copropriété, les procès-verbaux d’assemblée des trois dernières années, le carnet d’entretien et le pré-état daté ; la promesse indique aussi la surface privative (loi Carrez).

4. Le délai de rétractation de 10 jours

L’acquéreur non professionnel d’un logement peut se rétracter dans les 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie l’avant-contrat, ou du lendemain de sa remise en main propre par le professionnel mandaté (CCH, art. L271-1). Il n’a pas à se justifier. Le vendeur, lui, ne bénéficie d’aucun délai (service-public.gouv.fr).

Pendant ce délai, personne ne peut recevoir d’argent de l’acquéreur, sauf versement entre les mains d’un professionnel mandaté disposant d’une garantie financière ; en cas de rétractation, il doit restituer les fonds sous 21 jours. Exiger un versement en violation de ces règles est puni de 30 000 € d’amende (CCH, art. L271-2).

5. Les conditions suspensives

L’avant-contrat prévoit souvent des conditions suspensives : obtention du prêt, certificat d’urbanisme, purge d’un droit de préemption (service-public.gouv.fr). Si l’acte indique que le prix est financé, même partiellement, par un crédit immobilier, il est obligatoirement conclu sous la condition suspensive d’obtention du prêt, pour une durée qui ne peut être inférieure à un mois ; si le prêt est refusé, toute somme versée est remboursée intégralement, sans retenue ni indemnité (code de la consommation, art. L313-41).

Si une condition défaille, l’obligation « est réputée n’avoir jamais existé » (code civil, art. 1304-6).

6. L’acte authentique chez le notaire

L’acte de vente est un acte authentique obligatoirement rédigé par un notaire (service-public.gouv.fr). Avant de le préparer, celui-ci vérifie l’identité et la capacité des parties, l’état hypothécaire, les règles d’urbanisme, les droits de préemption et l’origine de propriété. L’acte reprend le prix, les modalités de paiement, les conditions suspensives et la date de disponibilité du bien ; le DDT y est annexé.

Sans avant-contrat préalable, l’acheteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours à compter de la notification du projet d’acte, pendant lequel l’acte ne peut pas être signé (CCH, art. L271-1). Après la signature, le notaire fait publier l’acte au service de la publicité foncière (service-public.gouv.fr). Le coût de cette étape est détaillé dans notre page sur les frais de notaire.

Quel professionnel consulter

Le notaire rédige l’avant-contrat ou l’acte authentique et conserve les fonds en séquestre. L’agent immobilier organise les visites et recueille l’offre ; mandaté et garanti, il peut aussi recevoir un versement pendant le délai de rétractation (CCH, art. L271-2). Le diagnostiqueur établit le DDT, et le courtier en crédit obtient le prêt dans le délai de la condition suspensive. Pour un terrain, le géomètre-expert borne la parcelle.