Lotissement, ASL : cahier des charges, caducité, cotisations

Règlement de lotissement et cahier des charges

Le règlement de lotissement est établi lorsqu’il est prévu de compléter les règles du PLU. Il fixe ce que doivent respecter les futures constructions : destination, implantation, matériaux, couleurs (F34339).

Le cahier des charges, s’il en existe un, régit les rapports entre colotis. Service-public.gouv.fr y cite les charges, les servitudes privées, les obligations d’entretien extérieur, les plantations ou le séchage du linge (F34339). Ces deux documents sont consultables au service de l’urbanisme de la mairie.

À la vente, le permis d’aménager et, s’il y a lieu, le cahier des charges fixant les conditions de vente des lots sont remis à l’acquéreur lors de la promesse ou de l’acte, et doivent lui avoir été communiqués avant (art. L442-7). Pour la vente d’un terrain en lotissement, service-public.gouv.fr liste parmi les documents à remettre ou annexer le règlement de lotissement et les statuts de l’association syndicale (F16455, F12702).

Caducité et modification des règles

La caducité à dix ans. Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement (règlement, cahier des charges approuvé, ou clauses de nature réglementaire d’un cahier des charges non approuvé) deviennent caduques dix ans après la délivrance de l’autorisation de lotir, si le lotissement est alors couvert par un PLU ou un document en tenant lieu (art. L442-9). Le maintien de ces règles demandé par une majorité de colotis a cessé de produire effet avec la loi du 24 mars 2014 dans ces mêmes territoires (art. L442-9).

Ce qui survit. La caducité ne remet pas en cause les droits et obligations entre colotis définis dans le cahier des charges, ni le mode de gestion des parties communes (art. L442-9). Une clause qui organise la vie du lotissement peut donc continuer de s’appliquer entre voisins après dix ans.

La modification à la demande des colotis. L’autorité compétente peut modifier tout ou partie des documents du lotissement lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble au moins la moitié de la superficie le demandent ou l’acceptent, à condition que la modification reste compatible avec les règles d’urbanisme. Pendant cinq ans après l’achèvement du lotissement, elle suppose l’absence d’opposition du lotisseur s’il possède encore au moins un lot constructible (art. L442-10).

La mise en concordance avec le PLU. Lorsqu’un PLU est approuvé après l’autorisation du lotissement, l’autorité compétente peut, après enquête publique et délibération du conseil municipal, modifier les documents du lotissement, cahier des charges compris, pour les mettre en concordance avec lui (art. L442-11).

Les articles L442-9 à L442-11 ont été modifiés par la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 ; leur version en vigueur depuis le 28 novembre 2025 est celle décrite ici.

L’association syndicale libre

Ce que c’est. L’ASL est l’une des trois formes d’association syndicale de propriétaires, une personne morale de droit privé chargée de gérer des équipements, ouvrages ou espaces d’intérêt commun. Elle ne relève pas de la loi sur la copropriété (F1319).

La création. Elle se forme par le consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit. Ses statuts définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement, la liste des immeubles compris dans son périmètre, ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations (ordonnance, art. 7). Elle est déclarée à la préfecture, qui délivre un récépissé dans les cinq jours ; un extrait des statuts est publié gratuitement au Journal officiel (F1319).

Le fonctionnement. Les statuts fixent librement les règles. L’assemblée générale réunit tous les propriétaires membres ; un syndicat élu parmi eux règle les affaires de l’association. Le président tient à jour l’état nominatif des propriétaires et déclare les modifications des statuts dans les trois mois de la délibération qui les approuve (F1319). Au moins un an après sa création, l’ASL peut demander sa transformation en association syndicale autorisée (F1319).

Cotisations : ce qui suit le terrain

L’adhésion est attachée au bien. Les droits et obligations qui dérivent de la constitution de l’association sont attachés aux immeubles de son périmètre et les suivent en quelque main qu’ils passent, jusqu’à la dissolution de l’association ou la réduction de son périmètre (ordonnance, art. 3). L’acheteur d’un lot devient donc membre. En cas d’usufruit, le nu-propriétaire est seul membre, sauf accord contraire avec l’usufruitier (art. 3).

À la vente. Un avis de la mutation est donné à l’association dans les conditions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 ; l’association peut faire opposition pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire (art. 3). Le mécanisme est le même qu’en copropriété, décrit dans notre guide sur les charges impayées.

L’hypothèque légale. Les créances de toute nature d’une association syndicale envers un de ses membres sont garanties par une hypothèque légale sur ses immeubles compris dans le périmètre (art. 6).

Quel professionnel consulter

Le lot vendu doit être délimité par un acte de bornage (F2484) : demandez le procès-verbal au lotisseur ou au service de publicité foncière (F34339). Le géomètre-expert est celui qui examine les titres, rédige ce procès-verbal et pose les bornes (F3037). Le notaire rédige la promesse et l’acte, auxquels sont annexés les documents du lotissement (F16455, F12702). L’agent immobilier connaît les ventes de terrains du secteur. Voir aussi nos guides achat d’un terrain, division parcellaire et servitudes.