Charges de copropriété impayées : recouvrement et garanties

Ce que le syndic peut réclamer

Chaque copropriétaire participe aux charges selon sa quote-part. Le syndic peut exiger notamment (F2603) :

• les provisions du budget prévisionnel ;
• les cotisations au fonds de travaux ;
• les provisions pour travaux de conservation, d’entretien ou d’amélioration et pour études techniques ;
• les avances prévues par l’échéancier du plan pluriannuel de travaux adopté ;
• les avances votées pour combler un manque de trésorerie ;
• les sommes dues au titre d’un emprunt collectif.

Pour le détail de ces charges, voir notre guide sur les charges de copropriété.

Étape 1 : relance, puis mise en demeure

Le syndic envoie d’abord une relance simple, par lettre ou courriel. En cas d’échec, il adresse une mise en demeure, qui demande officiellement le paiement dans un délai donné avant toute action en justice (F2603).

• Forme : elle est envoyée par voie électronique (lettre recommandée électronique ou procédé sécurisé équivalent), sauf si le copropriétaire a demandé à la recevoir par voie postale, ce qu’il peut faire à tout moment et par tout moyen ; elle part alors en recommandé avec avis de réception (loi de 1965, art. 42-1 ; décret du 17 mars 1967, art. 64 et 64-1 ; F2603).
• Contenu : identité et adresse du débiteur, adresse de la copropriété, montant des impayés, délai pour payer et sanction encourue (F2603).
• Intérêts et frais : les intérêts de retard courent au taux légal à partir de la mise en demeure (F2603). Les frais nécessaires exposés par le syndicat, comme ceux de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, sont imputables au seul copropriétaire concerné à compter de la mise en demeure (art. 10-1).

La déchéance du terme à 30 jours

Le syndic peut opter pour une procédure renforcée. Si la mise en demeure reste infructueuse pendant trente jours, les autres provisions non encore échues du budget prévisionnel, ainsi que les sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles. La règle s’applique aussi aux cotisations du fonds de travaux (art. 19-2). La mise en demeure doit alors indiquer la nature et le montant des sommes, le délai de 30 jours, le contenu de l’article 19-2 et la sanction encourue (F2603).

Le recouvrement se poursuit devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond (art. 19-2), qui condamne le débiteur à payer l’arriéré et les provisions devenues exigibles.

Étape 2 : règlement amiable, puis juge

Dettes de 5 000 € au plus. Avant de saisir le juge, une tentative amiable est obligatoire : conciliateur de justice (gratuit), médiateur (payant) ou procédure participative avec avocat. Une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, menée par un commissaire de justice, permet aussi d’obtenir un titre exécutoire si les parties s’accordent (F2603).

Devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, le syndic choisit entre (F2603) :

• l’injonction de payer ;
• la procédure classique, pour toutes les charges dues au jour de l’assignation ou de l’audience ;
• la procédure accélérée au fond, qui inclut les provisions futures de l’exercice.

Le copropriétaire peut en outre être condamné à des dommages et intérêts si son retard cause au syndicat un préjudice distinct, par exemple l’impossibilité de réaliser des travaux nécessaires (F2603).

Prescription : la copropriété dispose de 5 ans à compter de l’exigibilité des sommes pour agir (F2603).

Les garanties du syndicat : hypothèque, privilège, saisie

L’hypothèque légale. Les créances de toute nature du syndicat contre un copropriétaire sont garanties par une hypothèque légale sur son lot (art. 19). Depuis le 1er janvier 2022, l’article 19-1 rattache cette garantie à l’hypothèque légale de l’article 2402 du code civil. Le syndic peut la faire inscrire sans autorisation de l’assemblée, dès qu’une mise en demeure portant sur une créance exigible est restée sans effet. Aucune inscription n’est possible pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans. Le débiteur peut demander au président du tribunal judiciaire une mainlevée totale ou partielle s’il offre une garantie suffisante (art. 19). En cas de vente amiable ou de saisie immobilière du lot, le syndicat est payé en priorité (F2603).

Le privilège sur les meubles. Les mêmes créances bénéficient d’un privilège portant sur les meubles garnissant les lieux appartenant au copropriétaire et sur les sommes dues par son locataire (art. 19).

La saisie. Le syndic peut pratiquer une saisie conservatoire des meubles du débiteur ou prendre une sûreté judiciaire sans autorisation préalable du juge (F2603).

À la vente du lot : l’opposition sur le prix

Lors de la vente, le vendeur présente un certificat du syndic de moins d’un mois attestant qu’il est libre de toute obligation envers le syndicat. À défaut, le notaire adresse au syndic un avis de mutation dans les 15 jours du transfert de propriété (art. 20 ; F2604).

Avant l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds. L’acte indique notamment le montant et les causes de la créance, à peine de nullité (art. 20 ; F2590). Les sommes sont bloquées chez le notaire. Faute d’accord, trois mois après l’opposition régulière, le notaire les verse au syndicat, sauf contestation devant les tribunaux par l’une des parties (art. 20).

L’acheteur déjà endetté. Si l’acquéreur, son conjoint ou partenaire, ou l’associé ou le mandataire social de la société acquéreuse est déjà copropriétaire et a fait l’objet d’une mise en demeure restée infructueuse depuis plus de 45 jours, le notaire notifie aux parties l’impossibilité de conclure la vente. Sans régularisation dans les 30 jours, l’avant-contrat est réputé nul et non avenu (art. 20, II). Voir aussi nos guides acheter en copropriété et mainlevée d’hypothèque.

Quel professionnel consulter

Le notaire chargé de la vente réclame le certificat du syndic, adresse l’avis de mutation et conserve les fonds en cas d’opposition. L’agent immobilier qui prépare la vente d’un lot réunit l’état des impayés de la copropriété à remettre à l’acheteur. Une fois la dette réglée, le syndic peut consentir la mainlevée de l’hypothèque inscrite et en requérir la radiation (art. 19) : un point à vérifier avec le notaire avant toute vente.