Fonds de travaux en copropriété : 5 %, 2,5 % et vente

Quels immeubles sont concernés ?

L’obligation s’applique à l’ensemble des immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, indépendamment du nombre de lots (service-public.gouv.fr, F34026). Elle démarre dix ans après la date de réception des travaux de construction (art. 14-2-1, I). La version de l’article en vigueur depuis le 1er janvier 2023 ne prévoit pas de dispense liée à la taille de la copropriété.

Le fonds étant obligatoire, sa création n’a pas à être votée. L’assemblée générale vote l’ouverture du compte bancaire dédié, une seule fois, puis le montant de la cotisation chaque année (F34026). Ce compte est séparé et rémunéré, au nom du syndicat ; les intérêts restent acquis à la copropriété, et le syndic doit transmettre au conseil syndical une copie des relevés dès leur réception (F34026).

À quoi sert le fonds de travaux ?

Selon l’article 14-2-1 et la fiche officielle, il finance :

1. l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux et, éventuellement, du diagnostic technique global (DTG) ;
2. les travaux prévus dans le PPT adopté ;
3. les travaux urgents décidés par le syndic pour la sauvegarde de l’immeuble ;
4. les travaux de sauvegarde, de préservation de la santé et de la sécurité des occupants et d’économies d’énergie non prévus au PPT.

Il ne peut pas payer l’entretien courant, qui relève du budget prévisionnel. Son utilisation tient compte des parties communes spéciales et des clés de répartition du règlement de copropriété, pour ne pas faire payer des copropriétaires non concernés par les travaux (F34026).

Le montant minimal de la cotisation

Source : loi de 1965, art. 14-2-1, I ; service-public.gouv.fr (F34026).

L’assemblée peut voter un montant supérieur, à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 14-2-1). Chacun paie selon sa quote-part de charges communes, par un appel de fonds spécial à la même périodicité et à la même date d’exigibilité que les provisions du budget, même s’il ne réside pas dans l’immeuble. Une cotisation impayée se recouvre comme une charge courante (F34026).

Exemple : budget prévisionnel de 40 000 €, PPT adopté prévoyant 300 000 € de travaux. Le plancher est le plus élevé des deux montants : 2,5 % × 300 000 € = 7 500 €, contre 5 % × 40 000 € = 2 000 €. La cotisation annuelle sera donc d’au moins 7 500 €, soit 1 125 € pour un lot de 150/1 000es.

Suspension. L’assemblée doit se prononcer sur la suspension des cotisations lorsque le fonds excède le montant du budget prévisionnel. Si un PPT a été adopté, elle ne le fait que si le fonds excède en outre 50 % du montant des travaux prévus au plan (art. 14-2-1, II).

Le lien avec le plan pluriannuel de travaux

Depuis le 1er janvier 2025, un projet de PPT est en principe obligatoire, dans l’Hexagone, pour tous les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation dont la réception remonte à plus de 15 ans, quel que soit le nombre de lots (F36760) ; en Guadeloupe, Guyane, Martinique, à La Réunion et à Mayotte, l’obligation s’applique à partir du 1er janvier 2028 (ANIL). Le projet liste les travaux nécessaires et propose un échéancier sur 10 ans ; le plan est actualisé tous les 10 ans (art. 14-2). Son adoption se vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires (F36760).

Adopter un PPT a un effet direct sur le fonds : la cotisation minimale passe à 2,5 % du montant des travaux prévus, sans pouvoir descendre sous 5 % du budget (ANIL). Une copropriété dont le DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix ans est dispensée de PPT (art. 14-2) ; elle reste alors au plancher de 5 %. Pour aller plus loin, voir notre guide sur la rénovation en copropriété.

À la vente : ce que deviennent les sommes versées

Les sommes versées sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat ; elles ne donnent pas lieu à remboursement (art. 14-2-1, III). L’acquéreur peut accepter de verser au vendeur un montant équivalent, en sus du prix de vente du lot (même article).

Côté acheteur, le vendeur doit communiquer, lorsqu’il existe un fonds, le montant de la part rattachée au lot et la dernière cotisation versée (F37190). Ces informations font partie du dossier à lire avant de signer : voir notre guide acheter en copropriété et celui sur les charges de copropriété.

Pas de sanction automatique. La loi ne sanctionne ni l’absence de fonds ni un taux inférieur au minimum. Un copropriétaire absent ou qui a voté pour les résolutions rejetées peut demander au tribunal judiciaire l’annulation de la décision ; si l’oubli vient du syndic, une mise en demeure par recommandé de l’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale est possible (F34026).

Quel professionnel consulter

Lors d’une vente, le notaire rédige la clause par laquelle l’acquéreur rembourse, s’il l’accepte, la part du fonds rattachée au lot. L’agent immobilier réunit avec le vendeur les informations financières à remettre avant la promesse. Le diagnostiqueur établit les diagnostics énergétiques sur lesquels s’appuie le projet de plan pluriannuel de travaux.