Travaux en copropriété : quand faut-il l'accord de l'AG ?

Travaux purement privatifs : pas d’autorisation

Chaque copropriétaire « dispose des parties privatives comprises dans son lot » et en jouit librement. Une seule condition : ne porter atteinte « ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble » (loi, art. 9). Vous pouvez donc, sans passer par l’AG, abattre une cloison non porteuse, refaire une cuisine ou changer un revêtement de sol (F31513).

Deux limites demeurent, selon service-public.gouv.fr :

• la destination de l’immeuble et le règlement : dans un immeuble exclusivement d’habitation, un appartement ne peut pas devenir un local commercial ;
• les droits des voisins : un nouveau sol moins isolant que l’ancien, source de bruit pour l’étage du dessous, est par exemple interdit.

Des travaux qui portent atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires exigent l’unanimité (F31513).

Travaux affectant les parties communes ou la façade : l’article 25

L’article 25, b de la loi soumet à la majorité absolue « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ». Cette majorité correspond aux voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents (F2137).

Service-public.gouv.fr (F31513) cite parmi ces travaux :

• le percement d’un mur porteur, qui fait partie du gros œuvre commun ;
• la modification des ouvertures : fenêtres, châssis, pose de barreaux ;
• la pose de conduits d’évacuation ou d’une climatisation visible.

Si les travaux entraînent l’appropriation ou la destruction d’une partie commune, il faut la double majorité de l’article 26 (F31513). Sur une partie commune à jouissance privative, terrasse ou jardin, l’AG statue à l’article 25 pour une transformation légère et à l’article 26 pour une construction (service-public.gouv.fr, F31518).

La passerelle. Si la résolution n’obtient pas la majorité de l’article 25 mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote peut avoir lieu aussitôt à la majorité simple de l’article 24 (F2137).

Ni le syndic ni le conseil syndical ne peuvent donner cette autorisation à la place de l’assemblée (F31513).

Monter le dossier pour l’assemblée

Pour obtenir l’autorisation, vous avez deux options, chacune par lettre recommandée avec accusé de réception (F31513) :

1. demander au syndic d’inscrire la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée annuelle ;
2. demander une assemblée spécifique, dont vous paierez l’intégralité des frais.

L’article 10 du décret du 17 mars 1967 impose de joindre un projet de résolution. Pour des travaux, il faut y ajouter un document précisant « l’implantation et la consistance » de ceux-ci.

Pour les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées et l’isolation thermique de la toiture ou du plancher, le décret exige davantage (art. 10-1, en vigueur depuis le 25 décembre 2025). Il faut un descriptif détaillé : nature, implantation, durée, conditions d’exécution, marques, modèles et garanties. Ce descriptif s’accompagne d’un plan technique d’intervention. Sans lui, le point d’information (accessibilité) ou le projet de résolution (isolation) « n’est pas inscrit à l’ordre du jour ». Pour l’isolation, une fois l’autorisation obtenue, le copropriétaire ne peut commencer qu’après le délai de deux mois de contestation (art. 10-4).

Refus, travaux sans autorisation et recours

En cas de refus, vous disposez de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal pour demander l’annulation au tribunal judiciaire, avec un avocat (loi, art. 42 ; F31513). Pour des travaux d’amélioration, service-public.gouv.fr indique que vous pouvez aussi demander au juge l’autorisation de les réaliser.

Sans autorisation, les travaux sont irréguliers. Le syndicat peut exiger leur arrêt, la démolition des ouvrages et la remise en état, y compris en justice (F31513).

Urbanisme. L’accord de l’AG ne dispense pas d’une autorisation d’urbanisme. Le changement de fenêtres (hors remplacement à l’identique), la création d’une ouverture ou le changement de couleur des volets peuvent en exiger une (F31513).

Travaux urgents : le syndic agit seul

L’article 18 de la loi charge le syndic, « en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde » de l’immeuble. Hors urgence, commander des travaux sans autorisation de l’assemblée est une faute du syndic (service-public.gouv.fr, F2608).

Quand des travaux collectifs supposent d’entrer chez vous, ils doivent être notifiés au moins huit jours avant leur début, sauf urgence liée à la sécurité ou à la préservation des biens (loi, art. 9, I). Un copropriétaire ne peut pas s’opposer à des travaux d’intérêt collectif régulièrement votés si ses parties privatives ne sont pas altérées durablement. Il est indemnisé s’il subit un préjudice (art. 9, II et III).

Quel professionnel consulter

Si vos travaux conduisent à transformer une partie commune en partie privative, la répartition des tantièmes change : service-public.gouv.fr indique que le projet de nouvelle répartition est souvent établi par un géomètre-expert ou un notaire, puis qu’un acte modificatif du règlement et de l’état descriptif de division est publié (F35451). Avant d’acheter un appartement à rénover, l’agent immobilier peut vous procurer les procès-verbaux d’AG pour vérifier si des travaux comparables ont déjà été autorisés. Voir aussi notre guide sur l’assemblée générale de copropriété.