Acheter en copropriété : documents et points à vérifier

Les documents que la loi impose au vendeur

L’article L721-2 du CCH liste ce qui doit être annexé à la promesse de vente d’un lot à usage d’habitation. Service-public.gouv.fr (F37190) le détaille.

Organisation et fonctionnement de la copropriété :

• la fiche synthétique : organisation, fonctionnement, caractéristiques techniques et financières ;
• le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, avec leurs actes modificatifs publiés ;
• les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années ;
• le carnet d’entretien de l’immeuble ;
• les conclusions du diagnostic technique global (DTG), s’il existe ;
• le plan pluriannuel de travaux adopté ou, à défaut, son projet ;
• une notice d’information sur les droits et obligations des copropriétaires.

Situation financière :

• les charges courantes du budget prévisionnel et les charges hors budget payées par le vendeur sur les 2 exercices précédant la vente ;
• la part du fonds de travaux rattachée au lot et la dernière cotisation versée, s’il existe ;
• les sommes que vous pourriez devoir au syndicat, comme une avance de trésorerie ;
• l’état global des impayés de charges du syndicat et de sa dette envers les fournisseurs.

Si vous êtes déjà copropriétaire dans l’immeuble, vous ne recevez que les informations financières et le dossier de diagnostics (F37190). L’article L721-2 exclut aussi les lots annexes (cave, stationnement).

Le délai de rétractation suspendu

Le délai de rétractation de l’acquéreur est de 10 jours (F37190). Il ne commence qu’après la remise de sept pièces : la fiche synthétique, le règlement et l’état descriptif de division, les procès-verbaux des AG des 3 dernières années, les charges des deux derniers exercices, la part du fonds de travaux, les sommes dues au syndicat et l’état global des impayés. Si elles manquent, le délai part du lendemain de leur communication (art. L721-3 ; F37190). Vérifiez donc la liste avant de signer : c’est votre meilleure protection.

Ce qu’il faut chercher dans chaque document

Les procès-verbaux d’AG. Ils révèlent les travaux votés, qui peuvent faire l’objet d’appels de fonds après votre achat. Ils montrent aussi les projets reportés et les tensions avec le syndic. Après la vente, les provisions hors budget prévisionnel, comme les travaux d’amélioration, sont dues par celui qui est copropriétaire au moment où elles sont exigibles (F37190). Négociez donc dans l’acte la prise en charge des travaux déjà votés. Attention : cet accord s’impose entre vendeur et acquéreur, mais pas au syndic (F37190).

Le carnet d’entretien. Le syndic doit l’établir et le tenir à jour (loi du 10 juillet 1965, art. 18). Il mentionne au minimum l’adresse, l’identité du syndic et les contrats d’assurance. Il indique aussi l’année des gros travaux (ravalement, toiture, ascenseur, chaudière) et les entreprises qui les ont faits, les contrats d’entretien en cours et les travaux du plan pluriannuel avec leur échéancier (service-public.gouv.fr, F2665). Un ravalement ancien ou une toiture jamais refaite annoncent des dépenses.

Le DTG et le plan pluriannuel de travaux. Le DTG évalue l’état de l’immeuble et liste les travaux nécessaires dans les 10 prochaines années, avec une évaluation sommaire de leur coût (F32059). S’il n’en prévoit aucun sur cette période, la copropriété est dispensée de plan pluriannuel.

La fiche synthétique et l’état des impayés. Un taux élevé d’impayés pèse sur la trésorerie du syndicat. L’annonce de vente doit elle-même signaler les procédures liées aux difficultés financières de la copropriété (F37190).

Charges et procédures en cours

L’état daté, établi par le seul syndic et transmis au notaire avant la vente, précise trois montants : les sommes dues par le vendeur au syndicat, celles dues par le syndicat au vendeur, et celles qui seront à votre charge (F37294). En annexe figurent les charges et travaux du lot sur les 2 derniers exercices et « l’objet et l’état des procédures judiciaires » en cours dans la copropriété. Son coût est plafonné à 380 € TTC, facturés au vendeur (F37294).

Le syndic transmet aussi au notaire un certificat de moins d’1 mois attestant que vous n’avez pas de dette envers la copropriété (F37190). Si le vendeur a des impayés, le syndic peut faire opposition au versement du prix dans les 15 jours de l’avis de mutation (F2590).

Pour les charges, retenez la règle : le vendeur paie la provision exigible du budget prévisionnel. Les régularisations reviennent à celui qui est copropriétaire à la date d’approbation des comptes (F37190).

Quel professionnel consulter

L’agent immobilier mandaté rassemble souvent les documents de copropriété pour le compte du vendeur. Le notaire demande l’état daté au syndic et rédige l’acte. Le diagnostiqueur établit le dossier de diagnostics de la partie privative, et le courtier en crédit intègre les charges et les travaux votés à votre plan de financement. Pour aller plus loin, lisez nos guides sur les charges de copropriété et l’assemblée générale de copropriété.