AG de copropriété : majorités, convocation, recours

Les quatre majorités de la loi de 1965

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix égal à sa quote-part de parties communes, exprimée en tantièmes ; celui qui détient plus de la moitié voit ses voix réduites à la somme des voix des autres (loi, art. 22).

Sources : loi du 10 juillet 1965, art. 24, 25 et 26. Les abstentionnistes ne sont pas comptés à l’article 24 (service-public.gouv.fr). L’assemblée ne peut, « à quelque majorité que ce soit », imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives (art. 26).

Exemple chiffré (service-public.gouv.fr) : dans un immeuble de 10 copropriétaires totalisant 1 000 millièmes, une décision de l’article 26 est adoptée si 6 copropriétaires détenant 700 millièmes votent pour, puisque les deux tiers de 1 000 font 667.

Les passerelles : un second vote dans la même assemblée

De l’article 25 à l’article 24. Si le projet n’obtient pas la majorité de tous les copropriétaires mais recueille au moins le tiers de ces voix, la même assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24 (art. 25-1). Pour les travaux d’économie d’énergie qui n’atteignent pas ce tiers, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois sur un projet identique peut statuer à la majorité de l’article 24.

De l’article 26 à l’article 25. Si le projet échoue à la double majorité mais a recueilli l’approbation de la moitié des membres présents, représentés ou votant par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée revote aussitôt à la majorité de l’article 25 (art. 26-1).

Convocation et ordre du jour

La convocation est faite par le syndic. Elle devient de droit lorsque le conseil syndical ou des copropriétaires représentant au moins un quart des voix la demandent ; si le syndic ne réagit pas plus de huit jours après une mise en demeure, le président du conseil syndical peut convoquer lui-même (décret, art. 8).

La convocation indique le lieu, la date, l’heure et l’ordre du jour ; le formulaire de vote par correspondance y est joint. Elle est notifiée au moins 21 jours avant la réunion (art. 9). Service-public.gouv.fr précise que ce délai court du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée, ou de l’envoi de la lettre recommandée électronique, et que le non-respect du délai, même d’un jour, peut entraîner la nullité si un copropriétaire saisit le tribunal.

L’assemblée ne décide valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour ; les autres peuvent être discutées sans effet décisoire (décret, art. 13).

Voter : présence, pouvoir ou correspondance

On peut participer en personne, par visioconférence, ou voter par correspondance au moyen du formulaire officiel (loi, art. 17-1 A). Service-public.gouv.fr indique que le formulaire doit parvenir au syndic trois jours francs au plus tard avant la réunion, délai qui vaut aussi pour signaler une participation à distance.

On peut aussi donner pouvoir à un mandataire, copropriétaire ou non. Chaque mandataire est limité à trois délégations, sauf si le total de ses voix et de celles de ses mandants ne dépasse pas 10 % des voix du syndicat. Le syndic, son conjoint, son partenaire, son concubin, ses proches et ses préposés ne peuvent ni recevoir de mandat ni présider la séance (loi, art. 22).

Procès-verbal et contestation

Le procès-verbal est signé en fin de séance ou dans les huit jours par le président, le secrétaire et les scrutateurs ; il mentionne sous chaque question le résultat du vote et les noms et voix des opposants et abstentionnistes (décret, art. 17). Le syndic le notifie dans le délai d’un mois suivant l’assemblée (loi, art. 42).

Les copropriétaires opposants ou défaillants disposent alors de deux mois à compter de cette notification pour agir, à peine de déchéance (art. 42). Sauf urgence, les travaux votés aux articles 25 et 26 sont suspendus pendant ces deux mois. Service-public.gouv.fr précise que, si le procès-verbal n’a jamais été envoyé, le délai est de cinq ans, et que l’action se porte devant le tribunal judiciaire, avec avocat obligatoire.

Quel professionnel consulter

Pour acheter dans une copropriété, le notaire analyse les procès-verbaux des dernières assemblées et les travaux votés. Service-public.gouv.fr range les procès-verbaux des trois dernières années parmi les documents que le vendeur d’un lot prépare pour la promesse de vente ; l’agent immobilier les rassemble souvent pour le compte du vendeur. Le diagnostiqueur intervient sur les diagnostics des parties privatives. Le rôle du syndic, qui convoque et tient l’assemblée, est détaillé dans notre guide sur le syndic de copropriété.