Charges de copropriété : fonds de travaux et état daté

Charges courantes et fonds de travaux

Les charges courantes couvrent l’entretien et le fonctionnement de l’immeuble ; elles sont appelées par provisions sur la base du budget prévisionnel voté en assemblée générale. Le fonds de travaux est une réserve distincte, destinée aux dépenses à venir. Selon l’article 14-2-1, il finance :

1. l’élaboration du projet de PPT et, le cas échéant, du diagnostic technique global ;
2. les travaux prévus dans le PPT adopté ;
3. les travaux urgents décidés par le syndic ;
4. les travaux de sauvegarde, de santé et sécurité des occupants et d’économies d’énergie non prévus au PPT.

Il ne paie pas l’entretien courant, qui relève du budget prévisionnel (service-public.gouv.fr). Les cotisations sont versées sur un compte bancaire séparé et rémunéré au nom du syndicat ; les intérêts restent acquis à la copropriété (loi de 1965, art. 18, II).

Le montant minimal de la cotisation : 5 % et 2,5 %

L’obligation vise les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, au terme d’un délai de dix ans à compter de la réception des travaux de construction, quel que soit le nombre de lots (art. 14-2-1, I ; service-public.gouv.fr).

L’assemblée générale peut voter un montant supérieur à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Elle doit se prononcer sur une suspension des cotisations lorsque le fonds dépasse le montant du budget prévisionnel et, si un PPT est adopté, lorsqu’il excède en outre 50 % des travaux prévus (art. 14-2-1, II).

Chaque copropriétaire contribue selon les mêmes modalités que pour les provisions du budget, en principe au prorata de sa quote-part de charges communes, même s’il n’habite pas l’immeuble (service-public.gouv.fr).

Pas de sanction automatique. La loi ne prévoit aucune sanction si le fonds n’est pas constitué ou si le taux est inférieur au minimum ; un copropriétaire opposant ou absent peut en revanche demander au tribunal judiciaire l’annulation de la décision (service-public.gouv.fr).

À la vente : le fonds de travaux reste dans l’immeuble

Les sommes versées « sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat ». Elles ne sont pas remboursées au vendeur, mais l’acquéreur peut accepter de lui verser un montant équivalent, en sus du prix (art. 14-2-1, III).

Pour les autres charges de l’année de la vente (service-public.gouv.fr, F32920) :

• la provision exigible du budget prévisionnel est due par le vendeur ;
• les provisions pour dépenses hors budget (travaux) sont dues par celui qui est copropriétaire au moment où le paiement est exigé ;
• la régularisation annuelle profite ou incombe à celui qui est copropriétaire à la date d’approbation des comptes.

Les parties peuvent convenir d’une autre répartition dans l’acte, mais elle n’est pas opposable au syndic.

Avant la promesse : les informations financières

Au plus tard à la signature de la promesse, le vendeur remet à l’acquéreur, en plus des documents sur l’organisation de l’immeuble, des informations financières (CCH, art. L721-2, II, 2°) :

• les charges courantes et hors budget payées par le vendeur au titre des deux exercices précédant la vente ;
• les sommes susceptibles d’être dues au syndicat par l’acquéreur ;
• l’état global des impayés de charges et de la dette envers les fournisseurs ;
• s’il existe un fonds de travaux, la part rattachée au lot et la dernière cotisation versée par le vendeur.

Si ces documents manquent à la signature de la promesse, le délai de rétractation de l’acquéreur ne court qu’à compter du lendemain de leur communication (CCH, art. L721-3).

L’état daté et son plafond de 380 €

L’état daté est établi par le syndic et adressé au notaire avant l’acte de vente, à la demande du notaire ou du vendeur (décret du 17 mars 1967, art. 5). Il comporte trois parties : les sommes dues par le vendeur au syndicat, celles que le syndicat doit au vendeur, et celles qui incomberont à l’acquéreur.

Son coût est encadré : les honoraires et frais du syndic pour l’établir « ne peuvent excéder un montant fixé par décret » (loi de 1965, art. 10-1, b). Le décret n° 2020-153 du 21 février 2020, entré en vigueur le 1er juin 2020, fixe ce plafond à 380 € TTC, y compris lorsque plusieurs lots sont vendus dans la même mutation. Le syndic facture l’état daté au vendeur ; au-delà de 380 € TTC, vous pouvez contester (service-public.gouv.fr).

Quel professionnel consulter

Le notaire demande l’état daté au syndic, vérifie la répartition des charges et rédige la clause éventuelle de remboursement du fonds de travaux. L’agent immobilier réunit, avec le vendeur, les informations financières à remettre à l’acquéreur avant la promesse. Le diagnostiqueur intervient sur la partie technique du dossier remis avec la promesse.