Parties communes et privatives : la loi de 1965 expliquée

Parties privatives : ce qui vous appartient en propre

La loi n’énumère pas les parties privatives : c’est le règlement de copropriété qui les désigne (service-public.gouv.fr, F31512). Elles sont la propriété exclusive du copropriétaire. En pratique, on y trouve généralement :

• les équipements intérieurs (cuisine, sanitaires, chauffage individuel) ;
• les revêtements de sol et les enduits, peintures et papiers peints ;
• les cloisons intérieures qui ne font pas partie du gros œuvre ;
• les portes intérieures, et souvent les fenêtres et volets (F31512).

Chaque copropriétaire « dispose des parties privatives comprises dans son lot » et en use librement, « sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble » (loi, art. 9). Il peut donc habiter son lot, le louer, le vendre ou y faire des travaux, à condition de respecter le règlement (F31512).

Parties communes : ce que la loi présume commun

Quand le règlement est muet ou contradictoire, l’article 3 de la loi présume communs, notamment :

• le sol, les cours, parcs et jardins, et les voies d’accès ;
• le gros œuvre des bâtiments et les éléments d’équipement commun, y compris les canalisations qui traversent des locaux privatifs ;
• les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
• les locaux des services communs ;
• les passages et corridors.

Le même article range parmi les droits accessoires aux parties communes le droit de surélever, de construire de nouveaux bâtiments ou d’affouiller le sol (loi, art. 3).

Les parties communes appartiennent à tous en indivision (art. 4). La quote-part de chacun, ses tantièmes, figure dans l’état descriptif de division et détermine son nombre de voix en assemblée générale (service-public.gouv.fr, F35451).

Les parties communes spéciales

Certaines parties communes ne servent qu’à plusieurs copropriétaires, par exemple un bâtiment dans une copropriété qui en compte plusieurs. Ce sont des parties communes spéciales, « propriété indivise » de ces seuls copropriétaires (art. 6-2). Leur création va de pair avec des charges spéciales. Seuls ces copropriétaires votent les décisions qui les concernent. Elles n’existent que si le règlement les mentionne expressément (art. 6-4).

Parties communes à jouissance privative

L’article 6-3 les définit comme « les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot ». Le droit de jouissance est « nécessairement accessoire au lot » et « ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot ». Il se transmet donc avec le lot à l’acheteur.

Selon service-public.gouv.fr (F31518), ce droit naît du règlement ou d’une décision d’assemblée générale :

• copropriété créée avant le 1er juillet 2022 : l’absence de mention au règlement ne supprime pas ces droits. L’assemblée doit voter, à la majorité simple, sur leur mention au règlement ;
• copropriété créée depuis le 1er juillet 2022 : ils doivent figurer au règlement. Pour en accorder un nouveau, l’assemblée vote à la double majorité, ou à l’unanimité s’il porte atteinte à la destination de l’immeuble, puis modifie le règlement.

Le bénéficiaire peut poser des bacs à fleurs ou du mobilier de jardin, mais pas construire, creuser ou surélever sans autorisation (F31518). L’assemblée statue alors à la majorité de l’article 25 pour les transformations légères. Elle statue à la majorité de l’article 26 pour les constructions (abri, pergola, véranda). Sans autorisation, le syndicat peut exiger la démolition et la remise en état.

Entretien : qui fait quoi ?

• Parties privatives : le copropriétaire doit les entretenir. Une partie privative qui cause un désordre dans les parties communes peut engager sa responsabilité (F31512).
• Parties communes : le syndicat des copropriétaires en assure l’entretien et la conservation, par l’intermédiaire du syndic.
• Parties communes à jouissance privative : elles restent sous le contrôle du syndicat, qui les entretient, sauf stipulation contraire du règlement. Le règlement peut aussi partager cette mission avec le bénéficiaire (F31518).

Un copropriétaire ne peut pas s’opposer à des travaux d’intérêt collectif régulièrement votés, même sur ses parties privatives. La seule limite : que « l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en [soient] pas altérées de manière durable » (loi, art. 9, II). Les travaux qui exigent un accès aux parties privatives doivent être notifiés au moins huit jours avant leur début, sauf urgence (art. 9, I). En cas de préjudice, l’indemnité est à la charge du syndicat (art. 9, III).

Charges : comment elles se répartissent

L’article 10 de la loi pose deux règles :

1. les charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes se répartissent proportionnellement à la valeur relative des lots ;
2. les charges des services collectifs et équipements communs (ascenseur, chauffage collectif) se répartissent selon l’utilité objective qu’ils présentent pour chaque lot.

Service-public.gouv.fr (F2590) illustre la seconde règle. Un parking en sous-sol ne paie pas le chauffage, qui ne lui est d’aucune utilité. Un lot du rez-de-chaussée paie l’ascenseur si celui-ci dessert la cave ou le parking. Les charges d’une partie commune à jouissance privative incombent en principe à tous, selon leur quote-part. Le règlement peut toutefois en mettre l’entretien courant à la charge du bénéficiaire (F31518).

Quel professionnel consulter

Le notaire vérifie, avant un achat, ce que le règlement et l’état descriptif de division rangent dans votre lot, y compris les droits de jouissance privative. Le géomètre-expert peut établir le projet de nouvelle répartition des tantièmes lorsqu’une partie commune devient privative (service-public.gouv.fr, F35451). Voir aussi notre guide sur les charges de copropriété.