Règlement de copropriété : contenu, majorités, opposabilité

Ce que contient le règlement de copropriété

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 en donne le cadre : un « règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes », ainsi que leurs conditions de jouissance et les règles d’administration des parties communes. Le même article pose une limite : il « ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble ».

Service-public.gouv.fr (F2589) détaille son contenu habituel :

• la désignation des parties privatives et communes, et, s’il y en a, des parties communes spéciales et des parties communes à jouissance privative (balcon, jardin) ;
• la destination des lots (habitation, commerce, cave, garage) ou de l’immeuble entier ;
• les règles de vie : usage du local à vélos, horaires de travaux, interdiction d’étendre du linge aux fenêtres ;
• l’organisation de l’administration : assemblée générale, syndic, conseil syndical ;
• la répartition des charges et la méthode de calcul des quotes-parts.

L’article 10 de la loi impose que le règlement indique « la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges » et précise « les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ». L’article 6-4 ajoute que les parties communes spéciales et celles à jouissance privative n’existent que si le règlement les mentionne expressément.

Depuis le 21 novembre 2024, les règlements établis doivent indiquer explicitement si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite (F2589).

L’état descriptif de division

Le règlement est complété par un état descriptif de division (EDD), qui identifie chaque lot par un numéro et en dresse l’inventaire. Il peut être intégré au règlement ou figurer en annexe (F2589). C’est dans l’EDD que figurent les tantièmes : la quote-part de parties communes attachée à chaque lot, exprimée en millièmes ou en dix-millièmes (service-public.gouv.fr, F35451). Ces tantièmes déterminent le nombre de voix de chacun en assemblée générale.

Il ne faut pas confondre ces tantièmes de propriété avec les tantièmes de charges, qui fixent la part de chaque lot dans les dépenses (F35451). Toute modification de la répartition des charges passe par un acte modificatif de l’EDD rédigé et publié par le notaire (F2590).

Modifier le règlement : quelle majorité ?

Une décision d’assemblée générale est toujours nécessaire (F2589). La majorité dépend de l’objet :

L’article 24, II, f vise « les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement », publiées « au droit fixe ». Le syndic doit inscrire cette mise en conformité à l’ordre du jour (F2589).

Pour les charges, l’article 11 admet des exceptions à l’unanimité : quand des travaux ou des actes votés rendent la modification nécessaire, elle se vote à la même majorité. En cas de division d’un lot, la répartition entre les fractions est approuvée à la majorité de l’article 24. Service-public.gouv.fr ajoute que la nouvelle répartition des charges liée au changement d’usage d’une partie privative se vote à la majorité de l’article 25 (F2589).

Enfin, l’article 26 interdit à l’assemblée d’imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives, « à quelque majorité que ce soit ».

Opposabilité : à qui le règlement s’impose-t-il ?

Le règlement a une valeur contractuelle : il s’impose aux copropriétaires et à leurs locataires, et chacun peut en exiger le respect (F2589). Envers les acquéreurs, l’article 13 de la loi est net : le règlement et ses modifications ne sont opposables aux ayants cause « qu’à dater de leur publication au fichier immobilier ».

L’article 4 du décret du 17 mars 1967 prévoit une seconde voie. L’acte de vente doit mentionner que l’acquéreur a eu connaissance du règlement et de ses modificatifs. S’il y est constaté qu’il en a eu connaissance et y a adhéré, ces documents s’imposent à lui même s’ils n’ont pas été publiés.

Le règlement intérieur, lui, n’est pas obligatoire : le syndic l’établit et l’assemblée l’approuve à la majorité de l’article 24. Il n’est opposable que s’il reprend une clause du règlement de copropriété (F33877).

Contester une clause ou la répartition des charges

Une clause de répartition des charges peut être révisée en justice si la part d’un copropriétaire dépasse de plus d’un quart celle qui devrait lui revenir, ou si celle d’un autre est inférieure de plus d’un quart (loi, art. 12). L’action est ouverte pendant cinq ans après la publication du règlement, et, pour un lot donné, jusqu’à deux ans après sa première vente intervenue depuis cette publication (F2590). L’action en nullité contre une répartition contraire à la loi n’est, elle, enfermée dans aucun délai (F2590).

Quel professionnel consulter

Le notaire rédige le règlement et ses modificatifs et les publie au fichier immobilier. Pour toute nouvelle répartition des tantièmes, service-public.gouv.fr cite le géomètre-expert ou le notaire pour établir le projet (F35451). Lors d’un achat, l’agent immobilier peut vous aider à repérer les clauses qui touchent votre projet. Voir aussi nos guides sur les charges de copropriété et l’assemblée générale.