Syndic de copropriété : rôle, contrat et honoraires

Que fait le syndic ?

L’article 18 de la loi de 1965 lui confie notamment : faire appliquer le règlement de copropriété et les décisions d’assemblée, administrer l’immeuble et, en cas d’urgence, faire exécuter de sa propre initiative les travaux nécessaires à sa sauvegarde, représenter le syndicat en justice, tenir le carnet d’entretien, immatriculer le syndicat et conserver les archives.

Côté argent, il établit le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, tient une comptabilité séparée et doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat, plus un compte rémunéré pour le fonds de travaux. Faute de quoi, son mandat est nul de plein droit trois mois après sa désignation (art. 18, II). Un syndic professionnel doit aussi proposer un accès en ligne sécurisé aux documents, sauf décision contraire de l’assemblée à la majorité de l’article 25.

Service-public.gouv.fr rappelle les trois conditions pour exercer à titre professionnel : une carte professionnelle portant la mention « syndic de copropriété » délivrée par la CCI, une garantie financière et une assurance responsabilité civile professionnelle. Le syndic peut aussi être un copropriétaire non professionnel, bénévole ou coopératif.

Désignation, durée et contrat type

Le syndic est désigné, et son contrat approuvé, par une même décision votée à la majorité de l’article 25 (décret, art. 29). Si aucun candidat n’y parvient mais que l’un recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24 (loi, art. 25-1). La durée des fonctions ne peut excéder trois années, renouvelables ; elle est limitée à une année lorsque le syndic ou ses proches ont participé à la construction de l’immeuble, pendant les délais prévus à l’article 1792-4-1 du code civil (décret, art. 28).

Le contrat doit respecter le contrat type et être accompagné d’une fiche d’information sur le prix et les prestations ; un manquement est passible d’une amende administrative de 3 000 € au plus pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (loi, art. 18-1 A).

La mise en concurrence

Avant l’assemblée appelée à désigner un syndic professionnel, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat établis sur le contrat type (loi, art. 21). L’assemblée peut l’en dispenser à la majorité de l’article 25, la demande devant être inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée précédente. Sans conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire. Dans tous les cas, tout copropriétaire peut faire inscrire à l’ordre du jour l’examen de projets de contrat qu’il transmet au syndic.

Service-public.gouv.fr insiste sur un point pratique : les projets de contrat doivent être annexés à la convocation. Désigner un syndic dont le contrat n’a pas été joint expose la décision à une contestation par un copropriétaire absent ou opposant.

Honoraires : forfait, prestations particulières, plafonds

Le forfait. La rémunération pour la mission de syndic « est déterminée de manière forfaitaire » (loi, art. 18-1 A, I). Service-public.gouv.fr y range notamment l’assemblée générale ordinaire, les appels de fonds, la comptabilité, les archives et l’extranet. Sans contrat écrit, le syndic n’a droit à aucune rémunération.

Les prestations particulières. Seules celles de l’annexe 2 du décret de 1967 ouvrent droit à une rémunération complémentaire : assemblées ou visites supplémentaires, gestion des sinistres, litiges hors recouvrement de charges, reprise de comptabilité en cas de changement de syndic, immatriculation initiale, dossiers d’emprunt ou de subvention, etc. Service-public.gouv.fr précise qu’elles sont facturées au coût horaire prévu au contrat ou à un tarif convenu par prestation.

Les travaux. Les honoraires de suivi de travaux votés hors budget sont adoptés lors de la même assemblée que les travaux, à la même majorité, et exprimés en pourcentage du montant hors taxes, à un taux dégressif (loi, art. 18-1 A, III). L’entretien courant reste dans le forfait.

Les plafonds. Les frais de l’état daté, document que le syndic établit lors de la vente d’un lot, « ne peuvent excéder un montant fixé par décret » (loi, art. 10-1) : 380 € TTC, selon le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 reproduit sous l’article sur Légifrance. Ils sont imputables au seul copropriétaire concerné par la vente (art. 10-1, b). Autre garde-fou : si le syndic ne transmet pas au conseil syndical les documents demandés au-delà d’un mois, 15 € par jour de retard sont retenus sur son forfait annuel (service-public.gouv.fr).

Changer de syndic

Pour ne pas renouveler un contrat, l’assemblée qui désigne le successeur se tient dans les trois mois précédant le terme ; le contrat prend fin sans indemnité, au plus tôt un jour franc après l’assemblée (loi, art. 18, VII). L’ancien syndic remet l’état de la situation de trésorerie et les références des comptes bancaires (les fonds restent sur le compte au nom du syndicat) sous quinze jours, les archives sous un mois, et l’état des comptes après clôture sous deux mois (art. 18-2).

Quel professionnel consulter

Avant de signer, vérifiez la carte professionnelle du syndic (mention « syndic de copropriété », délivrée par la CCI), sa garantie financière et son assurance de responsabilité civile professionnelle : le syndic doit les mettre à disposition du conseil syndical (service-public.gouv.fr). L’agent immobilier estime le lot en cas de vente. Pour l’achat d’un lot, le notaire réclame l’état daté et analyse les procès-verbaux. Pour les règles de vote, voir notre guide sur l’assemblée générale de copropriété.