Conseil syndical : rôle, élection, délégations, contrôle

Un organe obligatoire, sauf trois exceptions

Il n’est pas nécessaire que le règlement de copropriété prévoie un conseil syndical : son existence découle de la loi. Service-public.gouv.fr (F2610) admet trois exceptions :

• l’assemblée générale décide de ne pas en instituer, à la double majorité de l’article 26 (art. 21). Cette décision n’est pas définitive : une assemblée ultérieure peut créer un conseil à la majorité de l’article 25 ;
• aucun candidat ne se présente ou n’obtient la majorité requise ; le juge peut alors désigner le conseil, à la demande du syndic ou d’un copropriétaire ;
• les petites copropriétés : au plus 5 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000 € sur trois exercices consécutifs.

Le conseil syndical ne doit pas être confondu avec le syndic de copropriété, qui gère l’immeuble et exécute les décisions.

Qui peut être élu, et comment

Les personnes éligibles sont limitativement énumérées : copropriétaires, leurs ascendants ou descendants, conjoints ou partenaires de Pacs, associés d’une SCI, accédants ou acquéreurs à terme, représentants légaux et usufruitiers. Une personne morale peut être membre et se faire représenter. Lorsque le syndic est professionnel, ni lui, ni ses préposés, ni leurs proches (conjoint, partenaire, concubin, ascendants, descendants, parents jusqu’au 2e degré) ne peuvent siéger (F2610).

L’élection. Les membres sont élus un par un par l’assemblée générale, à la majorité absolue de l’article 25, c’est-à-dire des voix de tous les copropriétaires. Si la candidature recueille au moins un tiers de ces voix, un second vote immédiat peut avoir lieu à la majorité simple de l’article 24 (F2610). Les candidatures se présentent avant l’envoi de la convocation ou pendant l’assemblée.

Sources : loi de 1965, art. 21 et 21-1 ; service-public.gouv.fr (F2610, F2137).

Composition et mandat. Aucun texte n’impose de nombre minimum ; trois membres au moins sont recommandés, et des suppléants peuvent être élus. Le mandat dure 3 ans au maximum, renouvelable. Il prend fin par démission, révocation à la majorité de l’article 25, ou perte de la qualité requise, par exemple la vente du lot. Le conseil n’est plus valablement constitué lorsque plus d’un quart des sièges sont vacants : l’assemblée est alors convoquée pour pourvoir les seuls sièges libres (F2610).

Assister le syndic et contrôler sa gestion

Les avis. Le conseil donne son avis sur toute question concernant le syndicat, spontanément ou à la demande du syndic. L’assemblée fixe, à la majorité de l’article 25, le montant des marchés et contrats à partir duquel sa consultation est obligatoire (art. 21). Service-public.gouv.fr cite aussi l’élaboration de l’ordre du jour de l’assemblée, les travaux urgents et la désignation d’un administrateur provisoire.

La mise en concurrence du syndic. Avant l’assemblée appelée à désigner le syndic, le conseil met en concurrence plusieurs projets de contrat. Il peut en être dispensé par une décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 21). Sans mise en concurrence, la désignation du syndic reste valable (F2610).

Le contrôle. Le conseil contrôle la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, la passation et l’exécution des contrats, ainsi que l’élaboration et l’exécution du budget prévisionnel. Ses membres peuvent consulter et copier les pièces, correspondances et registres relatifs à la gestion. Au-delà d’un mois sans transmission après la demande, des pénalités s’imputent sur la rémunération du syndic (art. 21) : 15 € par jour de retard, déduits lors de l’arrêté des comptes (F2610).

L’action contre le syndic. En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil peut agir en justice en réparation du préjudice du syndicat, s’il a reçu une délégation expresse de l’assemblée votée à la majorité de l’article 25 (F2610, F2137).

Les délégations de pouvoirs

Lorsque le conseil syndical compte au moins 3 membres, l’assemblée peut lui déléguer le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité simple de l’article 24 (art. 21-1). Service-public.gouv.fr cite les périodes de chauffage, l’abattage d’un arbre pour raison de sécurité ou le déneigement (F2610). Sont exclus l’approbation des comptes, la détermination du budget prévisionnel et les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par l’évolution des textes (art. 21-1).

La délégation se vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires, celle de l’article 25 (art. 21-1), pour 2 ans au maximum ; elle est renouvelable par une décision expresse de l’assemblée (art. 21-3). L’assemblée fixe le montant maximal des sommes allouées (art. 21-2). Le conseil décide à la majorité de ses membres ; en cas de partage des voix, celle du président est prépondérante. Il rend compte de l’exercice de sa délégation devant l’assemblée qui approuve les comptes (art. 21-5).

Fonctionnement au quotidien

Les membres élisent leur président. Il prépare et convoque les réunions, transmet les avis et peut convoquer l’assemblée générale annuelle en cas d’inaction du syndic (F2610). En principe, seuls les membres assistent aux réunions ; le président peut inviter des suppléants, le syndic, un technicien ou un copropriétaire dont l’avis est utile (F11384).

Chaque année, le conseil rend compte de sa mission par un rapport joint à la convocation de l’assemblée. Les fonctions sont gratuites ; les dépenses nécessaires sont payées sur le budget prévisionnel. Le syndicat doit assurer la responsabilité civile de chaque membre (art. 21-4 ; F2610).

Quel professionnel consulter

Si vous achetez un lot, l’agent immobilier et le notaire vous transmettent les procès-verbaux d’assemblée, qui montrent la composition du conseil syndical, les délégations votées et les tensions éventuelles avec le syndic. Le diagnostiqueur établit, de son côté, le dossier de diagnostics de la partie privative remis avec la promesse de vente.