Copropriété en difficulté : alerte, administrateur, plan

L’alerte : le mandataire ad hoc

Le déclenchement. À la clôture des comptes, si les impayés de budget prévisionnel et de fonds de travaux atteignent le seuil de 25 % (ou 15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots), ou si l’assemblée n’a pas approuvé les comptes depuis au moins deux ans, le syndic informe le conseil syndical et saisit le président du tribunal judiciaire sur requête (art. 29-1 A). Il n’a pas besoin d’une autorisation de l’assemblée générale (F20388).

Si le syndic n’agit pas dans le mois qui suit la clôture des comptes, ou s’il n’y a pas de syndic, le juge peut être saisi par des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix, le président du conseil syndical, un créancier d’eau, d’énergie ou de travaux votés et exécutés impayé depuis six mois malgré un commandement de payer, le préfet, le procureur de la République, le maire ou le président de l’intercommunalité compétente en matière d’habitat (art. 29-1 A).

La mission. Le syndic remet au mandataire tous les documents utiles dans les quinze jours de la notification de la décision. Le mandataire adresse au juge, dans un délai de trois mois renouvelable une fois, un rapport sur la situation financière et l’état de l’immeuble, ses préconisations et le résultat de ses médiations (art. 29-1 B). Le syndic inscrit les résolutions correspondantes à l’ordre du jour de la prochaine assemblée ; si elle n’a pas lieu dans les six mois suivant la remise du rapport, il en convoque une spécialement, dans les trois mois si des mesures d’urgence sont préconisées (art. 29-1 B).

La décision qui le désigne fixe sa rémunération (service-public.gouv.fr, F20388), et le juge motive la répartition des frais entre le syndicat et les autres parties (art. 29-1 B). Le mandataire ad hoc ne peut pas devenir syndic à l’issue de sa mission (art. 29-1 C).

L’administrateur provisoire

Le juge peut désigner un administrateur provisoire si l’équilibre financier du syndicat est gravement compromis ou s’il ne peut plus pourvoir à la conservation de l’immeuble. Il est saisi par des copropriétaires représentant 15 % des voix, le syndic, le maire, le président de l’intercommunalité, le préfet, le procureur ou le mandataire ad hoc (art. 29-1, I).

Ses pouvoirs. L’administrateur reçoit tous les pouvoirs du syndic, dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité, ainsi que tout ou partie de ceux de l’assemblée générale et du conseil syndical (art. 29-1). Service-public.gouv.fr précise qu’il ne peut pas décider d’une acquisition ou d’une aliénation immobilière, ni modifier ou établir le règlement de copropriété (F2643). Le syndic en place ne peut pas être désigné, et l’administrateur ne peut pas devenir syndic de la copropriété pendant cinq ans après sa mission (art. 29-1).

La durée. Elle est fixée par le juge et ne peut être inférieure à douze mois. Si aucun rapport de mandataire ad hoc n’a été établi l’année précédente, l’administrateur rend un rapport intermédiaire au plus tard après six mois (art. 29-1).

Le gel des dettes. Sa désignation suspend pour douze mois l’exigibilité des créances antérieures, sauf les créances publiques et sociales, et interrompt les poursuites des créanciers concernés. Les pénalités de retard contractuelles et les remboursements d’emprunt collectif sont également suspendus. Le juge peut prolonger ces suspensions jusqu’à trente mois (art. 29-3). Les créanciers disposent de trois mois pour déclarer leurs créances, et le plan d’apurement des dettes ne peut pas dépasser cinq ans (F2643).

Plan de sauvegarde et état de carence

Le plan de sauvegarde relève du préfet, qui agit d’office ou sur proposition du maire, de l’intercommunalité, d’associations d’habitants ou de copropriétaires, ou de l’administrateur provisoire (F32088). Une commission propose un plan qui fixe, dans un délai de cinq ans, les mesures pour redresser les finances, réaliser des travaux et clarifier l’organisation juridique. Le préfet peut le prolonger par périodes de deux ans (CCH, art. L615-2). Dès réception du plan, le syndic inscrit les mesures à l’ordre du jour ; si l’assemblée ne se tient pas dans les six mois de l’approbation du plan, il convoque une assemblée extraordinaire (F32088).

L’état de carence vise le syndicat incapable d’assurer la conservation de l’immeuble ou la sécurité et la santé des occupants. Le maire ou le président de l’intercommunalité saisit le juge ; avec leur accord, le préfet, le syndic, l’administrateur provisoire ou des copropriétaires représentant 15 % des voix peuvent aussi le faire. Le juge nomme des experts pour trois mois au plus, renouvelables une fois. Les difficultés sont présumées si les comptes ne sont pas communiqués à l’expert dans les deux mois de sa demande. Le syndicat ou le syndic peut contester le jugement dans les deux mois de sa notification (CCH, art. L615-6). La carence ouvre la voie à l’expropriation des parties communes, voire de l’immeuble (F2667).

Ce que cela change pour un acheteur

• L’annonce d’un lot doit préciser si le syndicat fait l’objet d’une procédure d’alerte, d’une administration provisoire ou d’une procédure de carence (CCH, art. L721-1).
• Avant la promesse, le vendeur remet notamment l’état global des impayés de charges et de la dette envers les fournisseurs, les charges qu’il a payées sur deux exercices et les procès-verbaux des trois dernières assemblées (art. L721-2).
• Pendant l’administration provisoire, l’assemblée ne garde que les pouvoirs non confiés à l’administrateur (art. 29-1) ; celui-ci inscrit ses décisions au registre et adresse ses décisions à chaque copropriétaire, avec si besoin l’appel de fonds correspondant (F2643).
• Après la mission, le plan d’apurement est mis en œuvre par le syndic (F2643) : l’effort se poursuit.
• En cas de carence, l’indemnité d’expropriation tient compte du coût des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble (F2667).

Tout copropriétaire peut consulter le rapport du mandataire ou de l’administrateur, et en obtenir une copie à ses frais (F20388, F2643). Voir aussi nos guides acheter en copropriété, charges impayées et charges de copropriété.

Quel professionnel consulter

Avant d’acheter, le notaire analyse les informations financières remises avec la promesse, les procès-verbaux d’assemblée et les décisions de justice visant le syndicat. L’agent immobilier qui commercialise le lot doit mentionner dans l’annonce les procédures en cours (CCH, art. L721-1).