Petite copropriété : règles simplifiées et décisions

Quelles copropriétés sont concernées ?

Deux critères alternatifs permettent d’entrer dans le régime (art. 41-8) :

Les lots annexes, comme les caves ou les places de stationnement, ne sont pas comptés pour le premier critère (anil.org). Il suffit de remplir l’un des deux : un immeuble de huit logements dont le budget moyen reste sous 15 000 € est une petite copropriété.

Ces règles ont été introduites par l’ordonnance du 30 octobre 2019 et le décret du 2 juillet 2020, pris en application de la loi ELAN (anil.org).

Ce qui reste obligatoire

Les règles générales continuent de s’appliquer. Une petite copropriété doit notamment avoir un règlement de copropriété, être gérée par un syndic, professionnel ou non, et établir un budget prévisionnel pour les charges de fonctionnement et d’entretien courant (anil.org). Le syndic est désigné comme ailleurs, à la majorité de l’article 25 (service-public.gouv.fr, F2608), pour trois ans au plus (décret du 17 mars 1967, art. 28). S’il est non professionnel, il doit être copropriétaire de l’immeuble (loi, art. 17-2).

L’assemblée générale n’a pas disparu : sa convocation reste obligatoire pour voter le budget prévisionnel et approuver les comptes (service-public.gouv.fr, F2615). L’ANIL précise qu’elle se tient au moins une fois par an. Pour ces deux décisions, les règles ordinaires de convocation et de majorité s’appliquent ; elles sont présentées dans notre guide sur l’assemblée générale.

Décider sans assemblée générale

Pour toutes les autres questions, l’article 41-12 permet de se passer d’assemblée :

• la décision est prise à l’unanimité des voix des copropriétaires ;
• elle passe par une consultation écrite, ou par une réunion des copropriétaires ;
• la consultation est organisée par le syndic, à son initiative ou à la demande d’un copropriétaire ;
• en cas de consultation écrite, la décision est formalisée au terme du délai fixé par le syndic pour répondre.

Un seul copropriétaire opposé suffit donc à écarter cette voie.

Conseil syndical et comptabilité allégés

Le conseil syndical est facultatif. Par dérogation aux articles 21 et 17-1, le syndicat n’est pas tenu d’en constituer un (art. 41-9). Service-public.gouv.fr range les petites copropriétés parmi les trois cas où le conseil peut ne pas exister (F2610). Le rôle du conseil, lorsqu’il existe, est décrit dans notre guide conseil syndical.

Forme coopérative sans conseil syndical. Si le syndicat a adopté la forme coopérative sans instituer de conseil, l’assemblée désigne le syndic parmi ses membres, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, et peut lui nommer un suppléant. Elle désigne aussi une ou plusieurs personnes chargées du contrôle des comptes. En cas d’empêchement ou de défaillance du syndic mettant en péril la conservation de l’immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire peut convoquer une assemblée générale extraordinaire (art. 41-11).

La comptabilité. En principe, les charges et produits du syndicat sont enregistrés dès leur engagement juridique, indépendamment de leur règlement (art. 14-3). La petite copropriété n’est pas tenue à une comptabilité en partie double, et ses engagements peuvent être constatés en fin d’exercice (art. 41-10). Ces comptes simplifiés restent soumis à l’approbation de l’assemblée générale, dont la convocation demeure obligatoire pour cette décision (F2615).

Le cas des copropriétés à deux

Lorsque les voix sont réparties entre deux copropriétaires, d’autres dérogations s’appliquent (art. 41-13) :

• le copropriétaire qui détient plus de la moitié des voix peut prendre seul les décisions relevant de la majorité des voix exprimées, et désigner le syndic (art. 41-16) ;
• chacun peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble, même sans urgence (art. 41-16) ;
• les deux copropriétaires peuvent se réunir sans convocation préalable, et chacun peut convoquer l’autre en lui notifiant l’ordre du jour (art. 41-18) ;
• en cas de conflit d’intérêts du syndic non professionnel, le copropriétaire qui n’est pas syndic peut agir contre l’autre en paiement des provisions sur charges ; en l’absence ou en cas de carence du syndic, chacun peut le faire (art. 41-15) ;
• une décision prise par l’un peut être contestée par l’autre dans les deux mois de sa notification ; sauf urgence, son exécution est suspendue pendant ce délai (art. 41-19).

Quel professionnel consulter

Pour acheter un lot dans une petite copropriété, le notaire vérifie le règlement de copropriété et les décisions prises, y compris celles adoptées par consultation écrite. L’agent immobilier réunit avec le vendeur les documents à remettre à l’acquéreur au plus tard à la promesse : règlement, procès-verbaux des trois dernières assemblées, informations financières (code de la construction et de l’habitation, art. L721-2).