Syndic bénévole ou coopératif : conditions et obligations

Qui peut être syndic non professionnel ?

« Seul un copropriétaire d’un ou plusieurs lots dans la copropriété qu’il est amené à gérer peut être syndic non professionnel » (art. 17-2). S’il perd cette qualité, par exemple en vendant son lot, son mandat devient caduc trois mois plus tard ; dans ce délai, il convoque une assemblée générale chargée de désigner un successeur (art. 17-2).

Il n’exerce pas à titre lucratif ou professionnel et n’a donc pas à détenir de carte professionnelle (F2608). L’ANIL indique que ses fonctions peuvent être gratuites ou rémunérées, selon ce que décide l’assemblée, et que ses frais (photocopies, recommandés) sont remboursés par la copropriété.

Le contrat. Un syndic non rémunéré, ou seulement remboursé de ses frais, n’est pas tenu d’utiliser le contrat type réglementé ; un syndic rémunéré doit s’y conformer (F2608). Service-public.gouv.fr lui recommande de souscrire une assurance responsabilité civile : il peut engager sa responsabilité civile ou pénale en cas de faute à l’origine d’un dommage.

Le syndic bénévole

La candidature. Le copropriétaire candidat fait inscrire sa candidature à l’ordre du jour de l’assemblée générale (F2608). L’ANIL conseille de l’adresser au syndic en place par lettre recommandée avec avis de réception, avant la convocation, avec son projet de contrat.

Le vote. Il est désigné à la majorité absolue de l’article 25, c’est-à-dire des voix de tous les copropriétaires (F2608). Le remplacement d’un syndic professionnel se fait dans les mêmes conditions qu’un renouvellement, au terme du mandat en cours (ANIL).

La mise en concurrence. L’obligation faite au conseil syndical de comparer plusieurs contrats vise la désignation d’un syndic professionnel (loi, art. 21).

Le syndicat coopératif

L’adoption. L’adoption ou l’abandon de la forme coopérative est décidé à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1 (art. 17-1). Le règlement de copropriété ne doit pas l’interdire, mais il n’a pas besoin de le prévoir expressément (F38886).

Le conseil syndical obligatoire. Dans un syndicat coopératif, la constitution d’un conseil syndical est obligatoire. Le syndic est élu par les membres du conseil et choisi parmi eux ; il est de plein droit président du conseil syndical. Le conseil peut élire un vice-président qui le supplée en cas d’empêchement ; tous deux sont révocables dans les mêmes conditions (art. 17-1). Le syndic coopératif ne peut pas conserver ses fonctions après la fin de son mandat de membre du conseil (F2608).

Pas de rémunération. Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne peuvent pas être rémunérées (F38886).

Le contrôle des comptes. L’assemblée désigne une ou plusieurs personnes, copropriétaires ou personnes extérieures qualifiées, pour contrôler les comptes du syndicat (art. 17-1). Service-public.gouv.fr cite un copropriétaire, un expert-comptable ou un commissaire aux comptes, désigné à la majorité simple ; le copropriétaire contrôleur est nommé pour trois ans au plus, sans rémunération, et ne peut être ni le conjoint, ni un proche, ni un préposé du syndic ou d’un membre du conseil (F38886). Les actes du syndicat mentionnent sa forme coopérative.

Petites copropriétés. Une copropriété d’au plus cinq lots de logements, bureaux ou commerces, ou à petit budget, peut adopter la forme coopérative sans conseil syndical : l’assemblée désigne alors le syndic parmi ses membres, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, et peut lui nommer un suppléant (art. 41-11).

Les obligations : pour l’essentiel celles d’un professionnel

Le syndic non professionnel est le représentant légal du syndicat (F2608). L’article 18 de la loi lui confie notamment :

• l’exécution du règlement de copropriété et des décisions d’assemblée ;
• l’administration, la conservation et l’entretien de l’immeuble, et les travaux urgents ;
• le budget prévisionnel, les comptes et une comptabilité séparée faisant apparaître la position de chaque copropriétaire ;
• l’ouverture d’un compte séparé au nom du syndicat et d’un compte rémunéré pour le fonds de travaux, sous peine de nullité de son mandat trois mois après sa désignation ;
• la tenue du carnet d’entretien, l’immatriculation du syndicat et la conservation des archives.

Service-public.gouv.fr ajoute la fiche synthétique, la liste des copropriétaires, l’assurance de l’immeuble et l’organisation de l’assemblée annuelle (F2608). Deux différences tiennent au statut : l’accès en ligne sécurisé aux documents n’est imposé qu’au syndic professionnel (art. 18, I), et l’interdiction faite aux proches du syndic de siéger au conseil syndical ne s’applique pas aux syndicats gérés par des syndics non professionnels (art. 21).

Fin du mandat

Pour ne pas renouveler un syndic bénévole ou coopératif, l’assemblée tenue dans les trois mois précédant la fin du contrat désigne un successeur et fixe les dates de fin et de prise d’effet, au plus tôt un jour franc après la réunion. Une résiliation anticipée suppose des fautes suffisamment graves (F2608).

Quel professionnel consulter

Pour vendre un lot dans une copropriété gérée par un syndic bénévole, l’agent immobilier aide à réunir auprès de lui les documents à remettre à l’acheteur. Avant l’acte, le syndic, professionnel ou non, établit l’état daté et le transmet au notaire (F2604). Le rôle d’un syndic professionnel est présenté dans notre guide sur le syndic de copropriété, et celui du conseil syndical dans notre guide conseil syndical.