Mainlevée d'hypothèque : vente, coût et extinction

Les trois garanties d’un prêt immobilier

L’article 2402 du code civil, dans sa version issue de l’ordonnance du 15 septembre 2021 en vigueur depuis le 1er janvier 2022, garantit la créance de celui qui a fourni les deniers pour l’acquisition d’un immeuble, à condition que l’acte d’emprunt constate cette destination et que la quittance du vendeur constate le paiement avec les deniers empruntés. Pour comparer ces garanties à l’emprunt, voir notre guide garantie du prêt immobilier.

L’extinction automatique : au plus 1 an après la dernière échéance

L’inscription conserve la garantie jusqu’à la date fixée lors de l’inscription. Lorsque l’échéance du crédit est déterminée, cette date ne peut pas être postérieure de plus d’1 an à la dernière échéance, et la durée de l’inscription ne peut pas dépasser 50 ans (code civil, art. 2429). Service-public.gouv.fr indique qu’en pratique l’hypothèque conventionnelle reste inscrite 1 an après la fin du crédit (F789), comme l’hypothèque légale spéciale (F786) : la date exacte figure dans l’inscription, que le notaire peut vous communiquer.

À cette date, l’inscription « prend fin automatiquement (sans frais, ni démarche à faire) » (F787). Vous n’avez donc rien à payer si vous avez remboursé votre crédit à son terme et ne vendez pas dans l’année qui suit.

Quand la mainlevée est nécessaire

Service-public.gouv.fr (F787) cite trois situations :

1. vous vendez sans avoir remboursé votre prêt en totalité ;
2. vous vendez avant la fin de l’inscription, c’est-à-dire même après avoir soldé le prêt, tant que la date d’extinction de l’inscription (au plus 1 an après la dernière échéance) n’est pas atteinte ;
3. parfois, lors d’un rachat de crédit par un autre établissement, qui exige sa propre garantie.

Dans ce dernier cas, service-public.gouv.fr range les frais de mainlevée parmi les coûts du rachat, à côté des indemnités de remboursement anticipé, des frais de dossier et de garantie du nouveau prêt et de la nouvelle assurance emprunteur (F146) : ils doivent entrer dans le calcul de l’économie attendue.

Un remboursement anticipé total sans vente ne vous oblige pas à demander la mainlevée : l’inscription s’éteindra à sa date. La demander quand même n’a d’intérêt que si vous comptez vendre ou réemprunter sur le bien avant cette date.

Comment se passe la mainlevée lors d’une vente

Vérification. Avant l’acte, le notaire consulte l’état hypothécaire du bien pour connaître les inscriptions existantes ; l’acte doit mentionner l’existence d’une hypothèque, et la levée d’hypothèque figure parmi les pièces de la vente (F2962).

Accord du prêteur. La mainlevée s’obtient avec l’accord de l’organisme prêteur ; cet accord doit obligatoirement prendre la forme d’un acte authentique reçu par notaire (F787). La radiation est opérée au service de la publicité foncière sur dépôt de l’acte portant consentement (code civil, art. 2435 et 2436).

En cas de refus. Faute d’accord, la radiation se demande au tribunal judiciaire du ressort du service de publicité foncière où l’inscription a été prise (F787 ; code civil, art. 2437).

Pour l’ensemble du calendrier de la vente, voir vendre son logement : les étapes.

Combien coûte une mainlevée ?

Les frais de l’acte de mainlevée sont à la charge de l’emprunteur (F787). Pour l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, service-public.gouv.fr indique que leur montant dépend de la valeur du crédit initial (F786).

Le tarif réglementé des notaires fixe l’émolument de la mainlevée d’une inscription hypothécaire ou d’un privilège selon le capital inscrit (ou celui à hauteur duquel la mainlevée est consentie) : 78 € jusqu’à 77 090 €, 150 € au-delà (code de commerce, art. A444-141). Cet émolument ne rémunère que l’acte du notaire : demandez-lui un état de frais complet avant la vente.

Il faut distinguer deux moments. À l’achat, l’acheteur qui emprunte paie les frais de constitution et d’inscription de la garantie, en plus des frais de notaire. À la revente, la mainlevée, s’il y a lieu (vente avant l’extinction de l’inscription), est un coût du vendeur.

Quel professionnel consulter

Le notaire chargé de la vente relève les inscriptions, obtient l’accord du prêteur et reçoit l’acte de mainlevée ; demandez-lui le coût dès la mise en vente. Si vous rachetez votre crédit, le courtier en crédit compare le coût d’une nouvelle hypothèque, d’une mainlevée et d’une caution, et peut chiffrer les indemnités de remboursement anticipé dues au prêteur d’origine (voir rachat de crédit).