Vente à terme d'un logement : principe et garanties

Le principe : un prix fixé, des effets différés

En droit commun, la vente est parfaite dès l’accord des parties : la propriété est acquise à l’acheteur « dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé » (code civil, art. 1583). L’article 1196 pose la même règle pour tout contrat translatif, mais ajoute que ce transfert peut être différé par la volonté des parties.

La vente à terme utilise cette liberté. L’ANIL la décrit comme une transaction dans laquelle les parties fixent le prix à l’avance, mais reportent le paiement et la prise de possession à une date convenue ; l’acquéreur n’entre donc pas dans les lieux à la signature de l’acte authentique. Elle peut servir, selon l’ANIL, à la gestion de la trésorerie ou à la planification fiscale. L’ANIL met aussi en garde : les effets du contrat étant reportés, la situation personnelle des parties, la conjoncture économique ou bancaire peuvent évoluer et rendre le contrat inadapté.

Attention au vocabulaire. L’expression « vente à terme » désigne aussi, dans le neuf, un contrat du secteur protégé où l’acheteur ne devient propriétaire qu’à l’achèvement de l’immeuble (ANIL). Ce guide traite de la vente d’un logement existant.

Vente à terme ou viager : ce qui change

Sources : ANIL ; service-public.gouv.fr (viager).

En viager, le décès du vendeur met fin aux versements : l’acheteur entre en possession du bien sans aucune démarche (service-public.gouv.fr). En vente à terme, rien de tel : la créance du solde du prix fait partie du patrimoine du vendeur, et « Les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt » (code civil, art. 724). L’acheteur continue donc de payer, aux héritiers.

Logement libre ou occupé

Libre. Le logement est remis à l’acheteur à la date convenue dans l’acte. Tant que cette date n’est pas atteinte, le vendeur reste dans les lieux ou dispose du bien selon ce que prévoit le contrat.

Occupé. Lorsque le vendeur doit continuer d’habiter le logement au-delà de la vente, l’acte doit organiser cette occupation. Pour le viager occupé, service-public.gouv.fr décrit deux formes : l’usufruit, qui permet d’habiter ou de louer et de percevoir les loyers, et le droit d’usage, qui permet seulement d’y habiter. En viager occupé, sauf clause contraire, le vendeur paie l’entretien courant et la taxe foncière, l’acheteur les grosses réparations (service-public.gouv.fr) : en vente à terme, mieux vaut écrire cette répartition noir sur blanc.

Vente à un enfant avec occupation conservée. Si le logement est vendu à un héritier en ligne directe avec réserve d’usufruit, sa valeur en pleine propriété est imputée sur la quotité disponible et l’excédent est sujet à réduction, sauf accord des autres héritiers en ligne directe (code civil, art. 918). Voir le guide succession et immobilier.

Les garanties du vendeur et de l’acheteur

Pour le vendeur, qui a livré ou s’est engagé avant d’être payé :

• l’hypothèque légale spéciale : la créance du prix de vente d’un immeuble est garantie sur celui-ci (code civil, art. 2402, 1°) ;
• la résolution : « Si l’acheteur ne paye pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente » (art. 1654). En viager, service-public.gouv.fr recommande d’ailleurs d’insérer une clause résolutoire permettant au vendeur de reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées ;
• le report du transfert de propriété jusqu’au complet paiement, permis par l’article 1196.

Pour l’acheteur, le risque est inverse : payer pendant des années un bien dont il n’aura la jouissance, voire la propriété, qu’au terme. D’où l’intérêt de fixer dans l’acte la date de remise des clés et celle du transfert de propriété.

Fiscalité de base

Droits de mutation (acheteur). Ils dépendent de la date du transfert de propriété et de la forme du contrat. Dans une vente à terme, l’ANIL indique que les droits sont dus lors de l’acte qui opère le transfert, sur le prix stipulé. Dans une vente sous condition suspensive de complet paiement du prix, l’ANIL indique que les droits sont liquidés le jour où la condition se réalise, sur la valeur du bien à cette date et non sur le prix initial. Pour un logement ancien, la taxe de publicité foncière atteint au plus 6,32 % au total entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, le primo-accédant qui achète sa résidence principale gardant le taux départemental voté avant la hausse, en général 4,50 %, plus bas dans quelques départements (impots.gouv.fr ; voir hausse des droits de mutation).

Plus-value (vendeur). La vente entre dans le régime des plus-values immobilières, avec l’exonération possible de la résidence principale. L’imposition est établie en totalité pour l’année de la vente, « quelles que soient les modalités de paiement » (service-public.gouv.fr) : un paiement étalé sur plusieurs années n’étale pas l’impôt. Le calculateur de plus-value donne un ordre de grandeur.

Quel professionnel consulter

Le notaire reçoit l’acte authentique : il rédige le calendrier de paiement, la date du transfert de propriété, la clause résolutoire et les modalités d’occupation, et publie l’acte. L’agent immobilier aide à fixer un prix cohérent avec le marché, point de départ de toute négociation sur l’étalement.