Vente à réméré : faculté de rachat, durée et risques

Le principe : vendre en se réservant le droit de racheter

Le code civil définit la faculté de rachat comme un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et les remboursements prévus à l’article 1673 (art. 1659). C’est une vraie vente : l’acheteur devient propriétaire dès la signature, mais sa propriété reste menacée tant que le vendeur peut exercer son droit.

Le vendeur obtient ainsi immédiatement le prix de son logement, tout en gardant une porte de sortie. L’acheteur, lui, acquiert un bien qu’il risque de devoir restituer pendant toute la durée du pacte.

Une durée de 5 ans au plus, sans prolongation

Trois articles encadrent strictement le temps du rachat :

Les parties peuvent choisir une durée plus courte, mais jamais plus longue que 5 ans. Le délai court contre toute personne, y compris les mineurs, sauf recours contre qui de droit (art. 1663). Aucune difficulté personnelle ou financière ne permet d’obtenir un délai supplémentaire du juge.

Le prix de rachat

Le vendeur qui rachète ne rembourse pas seulement le prix de vente. Selon l’article 1673, il doit rembourser :

• le prix principal ;
• les frais et loyaux coûts de la vente ;
• les réparations nécessaires ;
• les réparations qui ont augmenté la valeur du bien, jusqu’à concurrence de cette augmentation.

Il ne peut entrer en possession qu’après avoir satisfait à toutes ces obligations (art. 1673). Le rachat coûte donc plus que le prix encaissé : le vendeur doit prévoir, en plus du prix, les frais de la vente initiale et les travaux utiles réalisés par l’acheteur.

Ce que le vendeur récupère. Lorsqu’il reprend son bien, le vendeur le retrouve libre des charges et hypothèques que l’acheteur aurait consenties, à condition que le pacte de rachat ait été publié au fichier immobilier avant ces charges. Il doit en revanche respecter les baux conclus sans fraude par l’acheteur (art. 1673).

Les risques pour le vendeur et pour l’acheteur

Pour le vendeur, le risque principal est la perte définitive du logement. S’il ne réunit pas la somme dans le délai, l’acheteur reste propriétaire (art. 1662), et le juge ne peut pas l’aider (art. 1661). Si le prix encaissé était très inférieur à la valeur du bien, le vendeur peut demander la rescision s’il a été « lésé de plus de sept douzièmes » dans le prix (art. 1674), c’est-à-dire s’il a reçu moins des cinq douzièmes de la valeur. Mais cette demande doit être faite dans les 2 ans à compter de la vente, et ce délai « court et n’est pas suspendu pendant la durée du temps stipulé pour le pacte du rachat » (art. 1676). Autrement dit, le vendeur ne peut pas attendre la fin des 5 ans pour se plaindre du prix.

Pour l’acheteur, le risque est de devoir restituer le bien. S’il le revend pendant le délai, le vendeur peut exercer son action contre le second acquéreur, même si la faculté de rachat n’a pas été déclarée dans le second contrat (art. 1664). Celui qui achète à son tour un bien vendu à réméré a donc intérêt à vérifier si le délai de rachat est expiré.

Plusieurs vendeurs ou héritiers. Quand un bien a été vendu conjointement par plusieurs personnes, chacune ne peut exercer le rachat que pour sa part (art. 1668) ; de même pour les héritiers d’un vendeur unique (art. 1669). L’acheteur peut alors exiger que tous soient mis en cause pour convenir du rachat de la totalité (art. 1670).

Fiscalité de base

À la vente. La vente à réméré est une cession d’un bien immobilier : elle entre dans le régime des plus-values immobilières, avec l’exonération de la résidence principale si le logement l’est au jour de la cession (service-public.gouv.fr). L’imposition est établie pour l’année de la vente.

Au rachat hors délai. Les retraits exercés après l’expiration des délais convenus dans les ventes d’immeubles sous faculté de rachat sont assujettis à l’impôt aux taux prévus par le code (code général des impôts, art. 688). Hors délai, le vendeur n’a de toute façon plus aucun droit au rachat (code civil, art. 1662) : un tel retour du bien suppose l’accord de l’acheteur.

Quel professionnel consulter

Le notaire reçoit l’acte de vente, rédige la clause de faculté de rachat et la publie au fichier immobilier, condition pour que le vendeur récupère un bien libre des hypothèques consenties entre-temps (art. 1673). L’agent immobilier aide à estimer la valeur réelle du logement : c’est la référence pour juger si le prix proposé est équilibré.