Vendre une maison avec des travaux non autorisés

Les délais de prescription

Le pénal. Pendant 6 ans, l’auteur des travaux encourt une amende d’au moins 1 200 €, pouvant atteindre 6 000 € par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable, ou 300 000 € dans les autres cas ; en cas de récidive, 6 mois d’emprisonnement peuvent s’y ajouter (code de l’urbanisme, art. L480-4). Le texte vise « Le fait d’exécuter des travaux » irréguliers.

Le civil. La commune peut saisir le tribunal judiciaire pour faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié sans l’autorisation exigée ou en méconnaissance de celle-ci, pendant 10 ans après l’achèvement des travaux (art. L480-14). Le texte vise l’ouvrage, sans distinguer selon son propriétaire. Un tiers lésé peut demander la démolition, la mise en conformité ou des dommages et intérêts pendant 5 ans (service-public.gouv.fr).

L’administratif. La commune peut aussi infliger une amende de 30 000 € au plus et mettre en demeure de régulariser, avec une astreinte de 1 000 € par jour de retard au plus, plafonnée à 100 000 € (art. L481-1).

Le cas de la construction sans permis de construire

Lorsqu’une construction est achevée depuis plus de 10 ans, la mairie ne peut plus refuser un permis ou s’opposer à une déclaration préalable en invoquant l’irrégularité de la construction initiale (art. L421-9). Cette protection ne joue pas, notamment :

• « Lorsque la construction a été réalisée sans qu’aucun permis de construire n’ait été obtenu alors que celui-ci était requis » (5°) ;
• lorsque la construction expose ses usagers ou des tiers à un risque grave, lorsqu’une action en démolition a été engagée, ou lorsqu’elle se trouve dans un parc national, un site classé ou sur le domaine public.

Dans ce cas, la construction n’a pas d’existence légale administrative : pour tout nouveau projet, il faut demander une autorisation portant sur l’ensemble du bâtiment, à la fois pour régulariser l’existant et pour les nouveaux travaux (service-public.gouv.fr). Pour une construction ancienne qui ne peut plus faire l’objet d’action pénale ou civile, l’administration peut toutefois autoriser les travaux nécessaires à sa préservation. La construction irrégulière reste, elle, soumise à la taxe foncière.

Écart entre la fiche et la loi. Service-public.gouv.fr présente l’imprescriptibilité comme visant toute construction réalisée « sans autorisation d’urbanisme ». L’article L421-9 vise plus précisément la construction réalisée sans permis de construire alors qu’il était requis. Des travaux qui relevaient d’une simple déclaration préalable restent dans le régime des 10 ans, sous réserve des autres exceptions de l’article. C’est le texte de loi qui s’applique.

Informer l’acheteur

Le code civil impose au vendeur qui connaît une information « dont l’importance est déterminante » pour le consentement de l’acheteur de la lui communiquer, dès lors que celui-ci l’ignore légitimement ou fait confiance à son cocontractant (art. 1112-1). Sont déterminantes les informations en lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat. « Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. » Le manquement engage la responsabilité du vendeur et peut entraîner l’annulation de la vente.

En pratique, le vendeur signale les travaux concernés dès l’avant-contrat (compromis de vente) et fournit ce qu’il possède : autorisations, déclaration d’achèvement et de conformité, date d’achèvement, factures. L’acheteur peut alors négocier le prix, exiger une régularisation avant la vente ou renoncer en connaissance de cause.

Régulariser avant de vendre

Service-public.gouv.fr rappelle qu’on peut demander à tout moment la régularisation de travaux réalisés sans autorisation. La mairie vérifie alors leur conformité aux règles d’urbanisme en vigueur et peut :

1. régulariser la construction ;
2. demander certains travaux de mise en conformité ;
3. refuser la régularisation si elle est impossible au regard de ces règles.

Une régularisation obtenue se joint au dossier de vente ; un refus est, lui aussi, une information à transmettre à l’acheteur.

Quel professionnel consulter

Le géomètre-expert mesure les surfaces réellement construites et les compare aux autorisations obtenues : c’est la base d’un dossier de régularisation. Le notaire recherche les autorisations d’urbanisme, rédige les déclarations du vendeur dans l’avant-contrat et l’acte. L’agent immobilier intègre la situation administrative du bien dans l’estimation du prix.