Vendre à un proche sous le prix : les risques

Ce que la loi permet : un prix librement fixé

Le prix de la vente « doit être déterminé et désigné par les parties » (code civil, art. 1591). Le droit civil ne protège le vendeur que contre une perte considérable : s’il a été « lésé de plus de sept douzièmes » dans le prix d’un immeuble, il peut demander la rescision de la vente (code civil, art. 1674), c’est-à-dire s’il a reçu moins des cinq douzièmes de la valeur du bien. Cette action doit être engagée dans les 2 ans à compter de la vente (art. 1676).

Un prix modérément inférieur au marché n’est donc pas illégal en soi. Le problème naît quand l’écart est tel que la vente ressemble à un cadeau.

Le risque fiscal : rectification et donation déguisée

Rectification du prix. Pour les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière, l’administration peut rectifier le prix d’un bien « lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis » (LPF, art. L17). Les droits sont alors calculés sur cette valeur réelle.

Donation déguisée. Si la vente est fictive, l’administration peut écarter l’acte au titre de l’abus de droit : elle est en droit d’écarter les actes ayant « un caractère fictif » ou inspirés par le seul motif d’éluder l’impôt (LPF, art. L64). La vente est alors requalifiée en donation, soumise aux droits de donation.

Les majorations (CGI, art. 1729) :

Service-public.gouv.fr rappelle la même logique pour les cessions de parts de SCI : un prix manifestement fictif ou dérisoire peut entraîner la nullité de la cession ou une requalification en donation déguisée, et l’administration peut vérifier le prix entre membres d’une même famille.

Combien de temps l’administration peut-elle agir ? Pour les droits d’enregistrement, le délai de reprise court jusqu’à la fin de la 3e année suivant l’enregistrement de l’acte, mais seulement si l’acte révélait suffisamment l’exigibilité des droits sans recherches ultérieures (LPF, art. L180). À défaut, le délai général est de 6 ans (LPF, art. L186).

Faire une vraie donation plutôt qu’une fausse vente

Une donation assumée bénéficie d’abattements. Entre un parent et un enfant, l’abattement est de 100 000 €, applicable aux donations d’un même parent à un même enfant sur une période de 15 ans ; chaque enfant en bénéficie pour les donations de chacun de ses deux parents (service-public.gouv.fr). Exemple officiel : une donation de 200 000 € avec un abattement de 100 000 € n’est taxée que sur 100 000 €.

Si l’objectif est d’avantager un enfant, une donation déclarée comme telle est plus sûre qu’une vente à bas prix. Voir le guide donation d’un logement aux enfants.

Le rapport à la succession et la réduction

Même sans contrôle fiscal, l’avantage consenti à un enfant ressurgit au décès du parent.

Le rapport. Tout héritier venant à la succession « doit rapporter à ses cohéritiers tout ce qu’il a reçu du défunt, par donations entre vifs, directement ou indirectement », sauf si le don lui a été fait expressément hors part successorale (code civil, art. 843). Le rapport est dû de la valeur du bien donné à l’époque du partage, d’après son état à l’époque de la donation (art. 860) : si le logement a pris de la valeur, l’avantage à rapporter grossit avec lui.

La réduction. Les héritiers réservataires reçoivent obligatoirement une part minimale ; on ne peut donner librement que la quotité disponible, soit la moitié du patrimoine avec un enfant, un tiers avec deux, un quart avec trois ou plus (service-public.gouv.fr). Au-delà, les autres héritiers peuvent exercer une action en réduction au règlement de la succession.

Vente à un enfant avec réserve d’usufruit. Lorsque le bien est aliéné à un successible en ligne directe à charge de rente viagère, à fonds perdu ou avec réserve d’usufruit, sa valeur en pleine propriété est imputée sur la quotité disponible et l’excédent est sujet à réduction, sauf pour les autres successibles en ligne directe qui ont consenti à l’aliénation (code civil, art. 918). Les autres enfants qui ont consenti à la vente ne peuvent donc plus demander cette imputation ni cette réduction. Voir aussi le guide succession et immobilier.

Quel professionnel consulter

Le notaire rédige l’acte, apprécie l’écart entre le prix et la valeur du bien et peut proposer une donation ou une vente assortie d’une donation, déclarée comme telle. L’agent immobilier aide à documenter la valeur de marché du logement, référence pour apprécier l’écart avec le prix convenu.