Déficit foncier 2026 : 10 700 €, 21 400 € et report

Comment naît un déficit foncier

Le déficit foncier n’existe qu’au régime réel, sur la déclaration 2044. Au micro-foncier, l’abattement forfaitaire de 30 % ne peut jamais créer de perte. Le résultat foncier se calcule ainsi : loyers encaissés, moins frais et charges déductibles (travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, assurances, frais de gestion, taxe foncière…), moins intérêts d’emprunt (service-public.gouv.fr).

Si le résultat est négatif, la fiche de répartition de la 2044 sépare deux parts (brochure 2026, p. 363) :

• la part qui provient des charges hors intérêts d’emprunt, imputable sur le revenu global ;
• la part qui provient des intérêts d’emprunt, imputable uniquement sur les revenus fonciers des années suivantes.

Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles et ne peuvent donc pas créer de déficit.

Les plafonds : 10 700 €, 15 300 € et 21 400 €

Selon la brochure 2026 et service-public.gouv.fr :

La majoration pour rénovation énergétique est-elle encore en vigueur ? Oui. La brochure 2026 de la DGFiP indique que la limite de 21 400 € est « prorogée jusqu’au 31.12.2027 » par l’article 47 de la loi de finances pour 2026. Service-public.gouv.fr, vérifié le 15 avril 2026, fixe les conditions :

• le logement doit passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2027 ;
• les dépenses doivent avoir fait l’objet d’un devis accepté à compter du 5 novembre 2022 ;
• elles doivent être payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027.

Le plafond n’est pas porté d’office à 21 400 € : il est rehaussé du montant des dépenses de rénovation énergétique éligibles, sans pouvoir dépasser 21 400 €. Les déficits des monuments historiques remplissant certaines conditions sont imputables sans limite.

Exemple chiffré

Service-public.gouv.fr donne l’exemple suivant :

• loyers encaissés : 5 000 € ;
• charges déductibles hors intérêts : 12 000 € ;
• intérêts d’emprunt : 6 000 €.

Le résultat foncier est de 5 000 − 6 000 − 12 000 = − 13 000 €. Le contribuable impute 10 700 € sur son revenu global, le plafond, et reporte 2 300 € sur ses revenus fonciers des 10 années suivantes.

Le report sur 10 ans

La fraction du déficit qui dépasse le plafond, et celle qui provient des intérêts d’emprunt, s’imputent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, les déficits les plus anciens en premier (brochure 2026). En pratique, on les inscrit sur la 2044, puis ligne 4BD de la déclaration de revenus ; le déficit de l’année se répartit entre les lignes 4BB (imputable sur les revenus fonciers) et 4BC (imputable sur le revenu global).

Deux précisions :

• si votre revenu global de l’année est insuffisant pour absorber la part imputable, l’excédent se reporte sur votre revenu global des 6 années suivantes (service-public.gouv.fr) ;
• si vous repassez au micro-foncier, vous pouvez déduire du revenu net micro les déficits fonciers antérieurs non encore imputés au 1er janvier de la première année de micro (brochure 2026, p. 158).

L’obligation de louer 3 ans

L’imputation sur le revenu global est soumise à une condition : le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation (brochure 2026). Un déficit imputé sur les revenus de 2026 oblige donc à louer jusqu’au 31 décembre 2029.

Si vous vendez ou cessez de louer avant, les revenus fonciers et le revenu global des 3 années précédentes sont reconstitués comme si le déficit n’avait pas été imputé, ce qui entraîne un rappel d’impôt. L’avantage est conservé en cas de licenciement, d’invalidité ou de décès du contribuable ou de son conjoint, et en cas d’expropriation de l’immeuble.

La règle vaut aussi pour les associés de sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés : ils doivent conserver leurs parts au moins 3 ans et la société doit louer pendant la même durée.

Bon à savoir : le nouveau dispositif Relance logement (Jeanbrun), ouvert aux acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, permet de déduire un amortissement des revenus fonciers ; le déficit qu’il génère est imputable dans les conditions de droit commun décrites ci-dessus (service-public.gouv.fr, F39735).

Quel professionnel consulter

Le diagnostiqueur établit le DPE avant et après travaux, indispensable pour prouver le passage d’une classe E, F ou G à A, B, C ou D et bénéficier du plafond de 21 400 €. Un courtier en crédit peut financer les travaux ou l’achat ; les intérêts seront reportables sur vos revenus fonciers. Si vous envisagez de vendre, le notaire vérifiera que le délai de location de 3 ans est respecté. L’agent immobilier vous aide à relouer rapidement pour ne pas rompre l’engagement.