Taxe d'habitation résidence secondaire : majoration 2026

Qui paie la taxe d’habitation sur une résidence secondaire ?

La THRS est due pour l’année entière par celui qui, au 1er janvier, a la disposition ou la jouissance permanente d’un logement meublé qui n’est pas sa résidence principale, qu’il en soit propriétaire, locataire à l’année ou occupant à titre gratuit (service-public.gouv.fr). Elle porte aussi sur les dépendances (garage, parking privatif), même non meublées.

Cas particuliers relevés par service-public.gouv.fr :

• le logement occupé pour raisons professionnelles près du lieu de travail est une résidence secondaire, mais un dégrèvement peut être obtenu sur réclamation ;
• le loueur en meublé est imposé à son nom, sauf si les locaux sont aménagés et réservés exclusivement à la location ;
• la personne entrée en Ehpad, maison de retraite ou centre de soins de longue durée est exonérée de THRS pour son ancien logement à partir de l’année qui suit son admission.

Déclaration d’occupation. Tout propriétaire déclare, avant le 1er juillet, l’occupation de ses logements (résidence principale, secondaire, vacant, ou occupé par un tiers) en cas de première déclaration ou de changement, depuis son espace « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr. Un oubli ou une erreur expose à une amende de 150 € par local (service-public.gouv.fr).

Comment est calculée la THRS ?

Le montant égale la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances, revalorisée chaque année, multipliée par le taux voté par les collectivités (service-public.gouv.fr). Les résidences secondaires ne bénéficient d’aucun abattement (impots.gouv.fr).

Il n’existe pas de simulateur grand public : pour une estimation, il faut s’adresser au service des impôts fonciers du lieu du bien. L’avis arrive au dernier trimestre de l’année et se consulte dans l’espace particulier ; un propriétaire de biens dans plusieurs communes reçoit un avis par commune (service-public.gouv.fr).

La majoration jusqu’à 60 % en zone tendue

Depuis 2017, certaines communes peuvent majorer la part de taxe d’habitation qui leur revient sur les résidences secondaires ; la majoration est comprise entre 5 % et 60 % (impots.gouv.fr, page modifiée le 6 juillet 2026). Elle s’applique sur délibération du conseil municipal et seulement dans les communes où s’applique la taxe sur les logements vacants, c’est-à-dire (service-public.gouv.fr) :

• les communes d’une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants marquée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ;
• depuis le 1er janvier 2024, les communes présentant une proportion élevée de résidences secondaires.

Pour savoir si votre commune est concernée, la fiche officielle sur la taxe sur les logements vacants renvoie à un simulateur.

Exemple de calcul : une part communale de THRS de 1 000 € dans une commune qui vote 60 % de majoration est portée à 1 000 × 1,60 = 1 600 € ; à 5 %, à 1 050 €.

Trois cas d’exonération de la majoration, sur réclamation auprès du service des impôts des particuliers du lieu du bien, justificatifs à l’appui (impots.gouv.fr) :

1. votre activité professionnelle vous oblige à résider ailleurs que dans votre habitation principale ;
2. vous conservez votre ancienne résidence principale après avoir été hébergé durablement en établissement de soins ;
3. vous ne pouvez pas faire du logement votre résidence principale pour une cause étrangère à votre volonté : locaux précaires, logement voué à disparaître ou à de lourds travaux dans un délai proche, logement en vente ou en location au prix du marché sans trouver preneur.

Logement vide : taxe sur les logements vacants plutôt que THRS

Un logement non meublé et inoccupé depuis au moins 1 an au 1er janvier n’est pas une résidence secondaire. En zone tendue, son propriétaire ou usufruitier paie la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV), perçue par l’État : 17 % de la valeur locative la 1re année d’imposition, 34 % les années suivantes, pour chaque logement (service-public.gouv.fr).

Elle ne s’applique pas si le logement a été occupé plus de 90 jours de suite dans l’année, s’il exige des travaux supérieurs à 25 % de sa valeur pour être habitable, ou si la vacance est involontaire (mis en vente ou en location au prix du marché sans preneur). Hors zone tendue, une commune peut instituer une taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), à taux variable, pour un logement vide depuis plus de 2 ans (service-public.gouv.fr).

Ce qui change en 2027 : la loi de finances pour 2026 fusionne la TLV et la THLV en une taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH), émise à compter des impositions 2027 ; les règles décrites ici valent pour 2026 (service-public.gouv.fr).

Quel professionnel consulter

Avant d’acheter une résidence secondaire, un notaire vous aidera à vérifier la fiscalité locale du bien, dont une éventuelle majoration votée par la commune. Si vous préférez vendre ou louer à l’année plutôt que supporter la majoration, un agent immobilier estimera le bien au prix du marché : une mise en vente ou en location à ce prix sans preneur fait partie des cas d’exonération.