IFI 2026 : seuil, barème, abattement et dettes

Qui paie l’IFI et sur quels biens

Selon service-public.gouv.fr, l’IFI vise le foyer fiscal IFI, qui n’est pas tout à fait celui de l’impôt sur le revenu : une personne seule, ou deux personnes vivant en couple (mariage, Pacs ou concubinage), plus les biens des enfants mineurs dont elles administrent les biens. La brochure pratique 2026 de la DGFiP précise qu’un enfant majeur rattaché forme à lui seul un foyer IFI.

L’assiette dépend du domicile fiscal :

• domicilié en France : biens immobiliers situés en France et à l’étranger ;
• domicilié hors de France : biens et droits immobiliers situés en France seulement ;
• nouvel arrivant non domicilié en France au cours des 5 années civiles précédentes : imposé sur ses seuls biens français pendant 5 ans.

Entrent dans l’assiette : maisons, appartements et dépendances (garage, cave, parking), qu’ils soient occupés ou loués, immeubles en construction au 1er janvier, terrains, droits immobiliers (usufruit, droit d’usage), parts de sociétés à hauteur de leurs actifs immobiliers, et la fraction immobilière des unités de compte d’assurance-vie rachetables. Les parts représentant moins de 10 % du capital d’une société propriétaire échappent, sous conditions, à la taxation de l’immobilier détenu indirectement.

En cas de démembrement, c’est en règle générale l’usufruitier qui déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété ; certaines situations prévues par la loi, comme l’usufruit légal du conjoint survivant, répartissent l’imposition entre usufruitier et nu-propriétaire.

Le barème 2026 et la décote

L’impôt se calcule sur la valeur nette taxable, par tranches (service-public.gouv.fr, F138 ; brochure 2026, p. 338) :

Décote : si le patrimoine net taxable est compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, l’impôt est diminué de 17 500 € − 1,25 % × patrimoine net taxable. Service-public.gouv.fr donne l’exemple d’un patrimoine de 1 350 000 € : IFI brut de 2 850 €, décote de 625 €, soit 2 225 € à payer.

Par application du même barème, un patrimoine net taxable de 2 000 000 € donne 500 000 € × 0,50 % + 700 000 € × 0,70 % = 7 400 €, sans décote.

Deux mécanismes peuvent ensuite réduire la note :

• dons à certains organismes d’intérêt général : réduction de 75 % des dons, dans la limite de 50 000 € ;
• plafonnement : si l’IFI et les impôts sur les revenus de l’année précédente dépassent 75 % de ces revenus, l’excédent vient en diminution de l’IFI.

L’abattement de 30 % sur la résidence principale et les exonérations

Chaque bien est déclaré à sa valeur vénale au 1er janvier, c’est-à-dire le prix auquel il aurait pu être vendu sur le marché. La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur cette valeur (service-public.gouv.fr ; brochure 2026). Une maison principale estimée 1 000 000 € entre donc dans l’assiette pour 700 000 €.

La date du 1er janvier est décisive : un bien vendu sous condition suspensive avant cette date reste dans votre patrimoine tant que la condition n’est pas réalisée, et les changements intervenus entre le 1er janvier et la déclaration ne sont pas pris en compte, sauf effet rétroactif (service-public.gouv.fr, F562).

Sont exonérés, totalement ou partiellement et sous conditions : les biens affectés à votre activité professionnelle principale, les logements loués par un loueur en meublé professionnel, les bois et forêts (à hauteur de 75 %) et les biens ruraux loués à long terme (aux 3/4 jusqu’à 101 897 €, pour moitié au-delà, selon la brochure 2026).

Les dettes déductibles

Le patrimoine est taxé net : on retranche les dettes existantes au 1er janvier, justifiées et afférentes aux biens taxables (service-public.gouv.fr ; brochure 2026). Sont notamment déductibles les dettes liées :

• à l’acquisition de biens ou droits immobiliers (capital restant dû de l’emprunt) ;
• aux travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
• aux travaux d’entretien supportés par le propriétaire ;
• aux impôts dus sur ces biens, comme la taxe foncière ;
• à l’acquisition de parts de sociétés, au prorata de leurs actifs immobiliers.

Ne sont pas déductibles la taxe d’habitation, qui incombe à l’occupant, ni la part d’impôt sur le revenu correspondant aux revenus fonciers. Les dettes liées à un bien totalement exonéré ne se déduisent pas. Enfin, au-delà de 5 millions d’euros d’actifs taxables, la part des dettes qui excède 60 % de leur valeur n’est admise qu’à hauteur de 50 %.

Déclarer et payer l’IFI

L’IFI se déclare en même temps que la déclaration de revenus, au printemps : en 2026, avec les revenus de 2025 (service-public.gouv.fr, F31444). Concrètement :

• la déclaration en ligne est obligatoire si votre résidence principale a accès à internet et que vous êtes en mesure de la faire ;
• sur papier, on utilise le formulaire 2042-IFI et ses annexes, joints à la déclaration de revenus ; selon la brochure 2026, il faut cocher la case ØIF de la déclaration de revenus ;
• un contribuable qui ne dépose pas de déclaration de revenus personnelle (non-résident, majeur rattaché) dépose la 2042-IFI avec le formulaire 2042-IFI-COV.

L’avis d’imposition fixe la date de paiement. Au-delà de 300 €, le paiement en ligne est obligatoire. Les sanctions prévues : majoration de 10 % en cas de retard de paiement ; en cas de dépôt tardif, 10 % dans les 30 jours d’une mise en demeure puis 40 %, plus des intérêts de retard de 0,20 % par mois. Une sous-évaluation de bonne foi jusqu’à 10 % est tolérée sans intérêts de retard.

La déclaration 2027, portant sur le patrimoine au 1er janvier 2027, débutera en avril 2027, selon service-public.gouv.fr.

Quel professionnel consulter

La valeur vénale de chaque bien est le premier poste de l’IFI : un notaire ou un agent immobilier peut fournir une estimation argumentée au 1er janvier. Pour un terrain ou une propriété aux limites incertaines, le géomètre-expert établit les surfaces. Si vous financez un achat à crédit, le courtier en crédit peut chiffrer l’emprunt, dont le capital restant dû sera déductible. Le calcul de l’impôt lui-même relève du service des impôts ou d’un conseil fiscal.