Non-résident : impôt sur les loyers d'un bien en France

Où les loyers sont-ils imposés ?

Un non-résident déclare en France les revenus de source française imposables en France au regard de la convention fiscale conclue avec son État de résidence (impots.gouv.fr). La fiche pratique consacrée au Canada, par exemple, range parmi les revenus à déclarer en France les loyers et plus-values tirés d’immeubles situés en France. L’administration publie 36 fiches par pays.

Déclarer en France ne dispense pas des obligations du pays de résidence : celui-ci peut exiger la déclaration de tous les revenus mondiaux et élimine alors la double imposition selon la convention (impots.gouv.fr). La déclaration française se fait en ligne, la déclaration papier n’étant admise qu’à titre exceptionnel.

Location nue ou meublée : la catégorie de revenus

Location nue. Les loyers sont des revenus fonciers (impots.gouv.fr ; voir notre guide sur location nue ou meublée) :

• micro-foncier si les loyers bruts du foyer n’excèdent pas 15 000 € : montant brut en case 4BE de la déclaration 2042, abattement de 30 % appliqué automatiquement ;
• régime réel au-delà, ou sur option irrévocable 3 ans, avec la déclaration 2044, résultat reporté en 4BA (bénéfice) ou 4BB et 4BC (déficit).

Le détail des deux régimes figure dans notre guide sur les revenus fonciers et le micro-foncier.

Location meublée. Les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux et se déclarent sur la 2042-C-PRO (impots.gouv.fr). Le loueur est professionnel si les recettes du foyer dépassent 23 000 € et excèdent ses autres revenus d’activité ; sinon il est loueur non professionnel (voir notre guide LMNP). Depuis les revenus 2025, le régime micro des meublés de tourisme non classés est limité à 15 000 € de recettes avec un abattement de 30 %.

Tous les propriétaires déclarent aussi, avant le 1er juillet, la situation d’occupation de leurs logements dans le service « Gérer Mes Biens Immobiliers », sauf si rien n’a changé (impots.gouv.fr).

Le taux minimum de 20 % ou 30 %

Le non-résident est imposé au barème progressif, mais avec un taux plancher (impots.gouv.fr) :

Si le barème donne un taux supérieur, c’est le barème qui s’applique.

Exemple recalculé : 12 000 € de loyers annuels en location nue, au micro-foncier. Revenu imposable : 12 000 × 70 % = 8 400 €. Au taux minimum de 20 % : 1 680 € d’impôt, avant prélèvements sociaux.

En principe, le non-résident ne peut ni déduire de charges de son revenu global ni bénéficier de réductions ou crédits d’impôt. Il existe des exceptions, notamment pour les investissements Pinel et Denormandie réalisés depuis 2019 par un contribuable alors résident, et pour Loc’avantage si la convention a pris effet avant le départ (impots.gouv.fr).

L’option pour le taux moyen

Le non-résident peut demander que ses revenus français soient imposés au taux moyen qu’il supporterait si tous ses revenus mondiaux étaient imposés en France. Il déclare alors ses revenus de source française et étrangère ; les revenus étrangers servent seulement à calculer le taux et ne sont pas imposés en France (impots.gouv.fr).

Dans l’exemple de l’administration, un retraité célibataire déclare 10 000 € de revenus fonciers nets français et 10 000 € de pensions étrangères. L’impôt calculé sur 20 000 € est de 924 €, soit un taux moyen de 4,62 %. Appliqué aux 10 000 € français : 462 €, au lieu de 2 000 € au taux minimum.

En ligne, l’option se coche dans la rubrique dédiée aux non-résidents ; sur papier, elle passe par la case 8TM de la 2042 C et le formulaire 2041 TM. L’administration n’applique le taux moyen que s’il est plus favorable. Il faut tenir à disposition les justificatifs, traduits en français. L’option oubliée peut être exercée par le service de correction en ligne, ouvert de début août à début décembre, ou par réclamation (impots.gouv.fr).

Attention en location nue : en cas d’option, les loyers français et étrangers s’apprécient globalement pour le seuil de 15 000 € ; s’il est dépassé, le micro-foncier ne peut pas être conservé (impots.gouv.fr).

Les prélèvements sociaux selon le pays de résidence

Les prélèvements sociaux s’appliquent aux revenus immobiliers de source française des non-résidents (impots.gouv.fr) :

Depuis le 1er janvier 2019, ces assurés sont exonérés de CSG et de CRDS mais restent redevables du prélèvement de solidarité de 7,5 %. L’affiliation doit être effective au 31 décembre de l’année des revenus. Pour en bénéficier, on coche les cases 8SH ou 8SI de la 2042 C ; les acomptes sont alors calculés sans prélèvements sociaux et les 7,5 % sont perçus au solde (impots.gouv.fr ; voir notre guide sur le prélèvement à la source des revenus fonciers). Une exonération oubliée se réclame par la messagerie sécurisée.

Quel professionnel consulter

L’agent immobilier peut assurer la mise en location et la gestion à distance, et fournir les relevés de loyers encaissés à reporter sur la déclaration. Le notaire intervient à l’achat ou à la revente du bien loué, et peut éclairer sur les conséquences d’une détention directe ou en société.