Taxe de 3 % sur les immeubles des sociétés et entités

Qui est visé

La taxe s’applique à toutes les entités juridiques, quelle que soit leur forme (BOI-PAT-TPC-10-10, § 1 à 50) :

• personnes morales : sociétés de capitaux, sociétés de personnes et partnerships, sociétés civiles, fondations ;
• organismes et groupements, dotés ou non de la personnalité morale ;
• fiducies et institutions comparables : trusts, fondations de famille, fonds d’investissement sans personnalité morale.

Une entité est aussi redevable lorsqu’elle détient les immeubles par entité interposée, quel que soit le nombre d’étages de la chaîne. La taxe n’est toutefois due que par l’entité ou les entités les plus proches des immeubles qui ne sont pas exonérées (BOI-PAT-TPC-10-20, § 1 et 10). Les sociétés immobilières de copropriété de l’article 1655 ter du CGI sont hors champ.

La fraction de l’immeuble qui correspond aux droits d’une personne physique, associée d’une entité exonérée, n’est pas soumise à la taxe (BOI-PAT-TPC-10-20, § 10). La question se pose dès qu’une société s’interpose, par exemple une SCI dont une partie des parts est détenue par une société étrangère.

L’assiette : 3 % de la valeur vénale

La taxe porte sur les immeubles bâtis et non bâtis situés en France et sur les droits réels qui s’y rapportent, loués ou non, possédés au 1er janvier de l’année d’imposition (BOI-PAT-TPC-10-30, § 1 à 40). Elle se calcule :

• sur la valeur vénale des biens à cette date, au taux de 3 % ;
• sans déduction des dettes, y compris les emprunts contractés pour acheter ;
• hors immeubles affectés à l’activité professionnelle, autre qu’immobilière, de l’entité ou d’une entité du même groupe ;
• hors stocks des marchands de biens et promoteurs ;
• en cas de détention indirecte, au prorata des droits détenus dans l’entité interposée.

Exemple recalculé : une société dont le siège est dans un État sans convention d’assistance administrative ni clause de non-discrimination avec la France possède un appartement à Paris estimé à 2 000 000 € au 1er janvier. Sans exonération, la taxe est de 2 000 000 × 3 % = 60 000 € par an, même si le bien est financé à crédit.

Les exonérations

Exonérations de plein droit (BOI-PAT-TPC-20-10) :

• États souverains, organisations internationales et entités qu’ils contrôlent majoritairement ;
• entités non à prépondérance immobilière : immeubles français, hors usage professionnel, représentant moins de 50 % de leurs actifs français ;
• entités dont les titres font l’objet de négociations significatives et régulières sur un marché réglementé, et leurs filiales détenues à 100 %.

Exonérations réservées aux entités dont le siège est dans l’UE, dans un État lié à la France par une convention d’assistance administrative, ou dans un État dont le traité avec la France comporte une clause de non-discrimination (BOI-PAT-TPC-20-20, § 40) :

• a) détention d’un immeuble pour une valeur inférieure à 100 000 € ou à 5 % de sa valeur vénale, apprécié bien par bien ;
• b) caisses de retraite, entités reconnues d’utilité publique ou à gestion désintéressée, lorsque l’activité ou son financement justifie la détention ;
• c) SPPICAV, fonds de placement immobilier et équivalents étrangers ;
• d) exonération totale pour l’entité qui déclare chaque année, sur la 2746-SD, ses immeubles et l’identité de ses associés, ou qui prend l’engagement de communiquer ces informations sur demande ;
• e) exonération partielle, au prorata des parts dont les détenteurs sont révélés.

Les associés détenant 1 % ou moins n’ont pas à être déclarés (§ 330). Les sociétés qui déposent déjà la déclaration 2072, comme les SCI non soumises à l’impôt sur les sociétés qui louent leurs immeubles, sont réputées satisfaire à cette obligation d’information et sont exonérées si elles la respectent (§ 370 et 380). Le BOFiP a précisé en 2016 les justificatifs de l’identité des associés (ACTU-2016-00205).

Exemple du BOFiP (§ 480) : une entité qui révèle les associés détenant 80 % de son capital est exonérée à hauteur de 80 %. Avec un immeuble de 1 000 000 €, la taxe porte sur 200 000 €, soit 6 000 €.

La déclaration 2746-SD et le paiement

L’entité redevable dépose chaque année la déclaration 2746-SD (CERFA n° 11109), en double exemplaire, au plus tard le 15 mai, avec le lieu de situation, la consistance et la valeur vénale des immeubles au 1er janvier. La taxe est payée au dépôt (BOI-PAT-TPC-30, § 1 et 30). L’entité qui s’exonère en révélant ses associés dépose la 2746-SD dans le même délai, au plus tard le 15 mai (BOI-PAT-TPC-20-20, § 360). L’engagement de communication est pris à l’acquisition ; l’administration admet un délai de deux mois (§ 450).

En cas de défaut :

• taxation d’office si l’entité ne régularise pas dans les 30 jours d’une mise en demeure ;
• intérêt de retard et majoration en cas de dépôt tardif ;
• la première régularisation dans le délai permet d’éviter le paiement pour une entité qui pouvait prétendre à l’exonération totale (BOI-PAT-TPC-30, § 10 à 30).

Chaque entité interposée entre le redevable et l’immeuble est solidairement responsable du paiement. Lors d’une vente par une entité établie hors de l’UE, le représentant fiscal désigné pour la plus-value répond aussi de la taxe de 3 % de l’année de la vente, si son engagement la vise expressément (§ 50 à 70).

Quel professionnel consulter

Le notaire intervient lors de l’achat ou de la vente par une société et vérifie, à la vente, la désignation du représentant fiscal qui répond aussi de la taxe de l’année. L’agent immobilier peut fournir un avis de valeur, la taxe se calculant sur la valeur vénale au 1er janvier.