Louer vide ou meublé : bail, dépôt et fiscalité

Le bail : durée, dépôt, préavis

Est meublé un logement qui contient au minimum la liste fixée par le décret du 31 juillet 2015 : literie, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle, table, sièges, rangements, luminaires, matériel d’entretien… Il en manque un seul, le logement est juridiquement vide (service-public.gouv.fr, F1165). Un inventaire du mobilier doit être annexé au bail.

Sources : service-public.gouv.fr (F1165 et F920). La durée de 3 ans peut être réduite à 1 an minimum si le bailleur particulier prévoit de reprendre le logement pour un motif familial ou professionnel (F920). La fixation et la révision du loyer, les critères de décence, la liste des charges récupérables et les frais d’agence obéissent aux mêmes règles dans les deux cas (F1165). Notre guide sur le bail de location et celui sur le bail meublé détaillent ces points.

Location vide : micro-foncier ou réel

Les loyers d’une location vide sont des revenus fonciers (service-public.gouv.fr, F1991) :

• micro-foncier, automatique si les revenus fonciers du foyer ne dépassent pas 15 000 € : un abattement forfaitaire de 30 % couvre toutes les charges, aucune dépense réelle n’est déductible ;
• régime réel, obligatoire au-delà de 15 000 € ou sur option (irrévocable 3 ans) : on déduit les charges réelles (travaux d’entretien et d’amélioration, intérêts d’emprunt, assurances, taxe foncière, frais de gestion) sur la déclaration 2044.

Le régime réel ouvre droit au déficit foncier : la part hors intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an. Le prix d’achat du logement, lui, n’est pas amortissable en location vide de droit commun. Les prélèvements sociaux sont de 17,2 % (F2329). Voir notre guide sur les revenus fonciers et le micro-foncier.

Location meublée : micro-BIC ou réel

Les loyers d’une location meublée relèvent des BIC. Pour les revenus de 2026, l’article 50-0 du CGI (version en vigueur depuis le 1er juillet 2026) fixe :

Le plafond était de 77 700 € pour les revenus de 2025. Au micro-BIC, aucune charge n’est déductible.

Au régime réel (formulaire 2031-SD, report sur la 2042 C-PRO), le loueur déduit ses charges et l’amortissement du prix d’achat du logement et des meubles. Un déficit ne s’impute que sur les revenus de location meublée non professionnelle, de l’année et des 10 années suivantes, jamais sur le salaire (F32744). L’activité doit être déclarée sur le guichet des formalités des entreprises dans les 15 jours suivant le début de la location, gratuitement, pour obtenir un numéro SIRET.

Les prélèvements sociaux sur la location meublée non professionnelle sont de 18,6 %, contre 17,2 % pour les revenus fonciers (F2329).

Le statut LMNP et la revente

Le loueur est non professionnel (LMNP) si ses recettes de location meublée sont inférieures à 23 000 € par an ou inférieures aux autres revenus d’activité du foyer (F32744). En dessous de 23 000 €, il ne paie pas de cotisations sociales, seulement les prélèvements sociaux. Le statut LMNP conserve, à la revente, le régime des plus-values immobilières des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention (voir notre guide LMNP).

Depuis les ventes réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits par un loueur en meublé non professionnel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, sous conditions (F10864) : ils réduisent le prix d’acquisition retenu, donc augmentent la plus-value imposable. L’avantage du réel en meublé pendant la location se paie en partie à la revente ; le loueur au micro-BIC n’est pas concerné, puisqu’il ne déduit aucun amortissement.

Comment comparer

Aucune formule n’est meilleure dans l’absolu ; les éléments à mettre en regard sont :

• la stabilité : bail plus long et préavis du locataire plus long en vide ; rotation plus fréquente en meublé ;
• le coût d’équipement : le meublé impose un mobilier minimal à acheter et à renouveler ;
• la fiscalité : abattement de 30 % contre 50 % au régime micro ; amortissement possible seulement en meublé au réel, mais réintégré à la revente ;
• les prélèvements sociaux : 17,2 % contre 18,6 % ;
• les formalités : SIRET et liasse BIC en meublé.

Pour chiffrer, reportez-vous à notre guide sur le rendement locatif.

Quel professionnel consulter

L’agent immobilier connaît les loyers pratiqués en vide et en meublé dans votre secteur et peut gérer le bail. Si l’achat est financé à crédit, un courtier en crédit chiffre les mensualités, dont les intérêts sont déductibles au régime réel. À la revente, le notaire calcule la plus-value, en tenant compte des amortissements réintégrés en LMNP.