Assurance loyers impayés (GLI) : règles, caution, impôts

Ce que couvre une GLI

Il n’existe pas de contrat type fixé par la loi : l’étendue des garanties, leur prix et leurs conditions d’indemnisation varient selon les contrats et les assureurs (anil.org). Le socle couvre en général les pertes dues au non-paiement :

• des loyers et charges ;
• des indemnités d’occupation mises à la charge du locataire ;
• des frais de contentieux et de recouvrement.

Des options peuvent s’y ajouter : réparations locatives non payées, dégradations, frais de déménagement, vacance locative. D’après l’ANIL, les contrats prévoient souvent une prise en charge de 60 à 100 % des loyers et charges, versée pendant 12 à 24 mois, avec un plafond propre à chaque contrat. L’indemnisation peut commencer dès le premier impayé, mais une franchise d’un ou deux mois de loyers est fréquente.

Le bailleur peut traiter directement avec un assureur ou passer par le professionnel qui gère son logement ; dans ce second cas, l’ANIL note que la prime est en général réduite. Avant de signer, il faut obtenir les conditions générales et particulières : c’est là que se trouvent les exclusions, la franchise et le plafond.

Quels locataires l’assureur accepte

Un contrat d’assurance doit porter sur un risque non encore réalisé. Pour une GLI, le risque étant l’impayé, le locataire doit être solvable lorsque le bailleur souscrit (anil.org). L’assureur fixe donc des critères d’éligibilité, qui figurent dans le contrat : niveau de revenus par rapport au loyer, nature du contrat de travail, pièces à fournir.

Pour vérifier cette solvabilité, l’assureur peut demander, par l’intermédiaire du bailleur, des renseignements sur les revenus du locataire : par exemple les trois derniers bulletins de salaire, le dernier ou l’avant-dernier avis d’imposition, le contrat de travail ou une attestation de l’employeur (anil.org). Ces demandes restent encadrées par la liste des pièces qu’un bailleur peut réclamer à un candidat, fixée par le décret du 5 novembre 2015 (anil.org).

En pratique, un dossier qui ne remplit pas les critères du contrat n’est pas couvert : le bailleur qui loue quand même à ce candidat le fait sans garantie. Il faut donc vérifier l’éligibilité avant la signature du bail, et conserver les pièces examinées.

GLI et caution : le non-cumul

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 est clair : « Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. »

La SCI « familiale » visée est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus (service-public.gouv.fr). Pour les bailleurs personnes morales, le décret n° 2009-1659 énumère les organismes admis à se porter caution, comme les fonds de solidarité pour le logement. Enfin, la garantie Visale est un cautionnement exclusif de toute autre garantie, caution ou assurance (anil.org) : il faut choisir entre Visale et une GLI.

Le dépôt de garantie n’est pas concerné par cette interdiction, qui ne vise que le cautionnement : il reste exigible avec une GLI (loi de 1989, art. 22).

La prime et les indemnités face à l’impôt

Au régime réel des revenus fonciers, l’ensemble des primes d’assurance payées pour le bien loué est déductible pour son montant réel, y compris lorsque le contrat est souscrit par un intermédiaire comme un administrateur de biens, ou dans le cadre d’un contrat de groupe (brochure IR 2026 ; BOI-RFPI-BASE-20-60). La prime se déclare sur la ligne « primes d’assurance » de la déclaration 2044. L’ANIL le résume ainsi : la prime est déductible du revenu foncier « sous condition ».

Cette condition, c’est le régime d’imposition. Au micro-foncier, ouvert lorsque les loyers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an, un abattement forfaitaire de 30 % représente toutes les charges (brochure IR 2026) : la prime n’est pas déduite en plus. Voir le guide micro-foncier et régime réel.

À l’inverse, les sommes versées par l’assureur en exécution d’un contrat de garantie de loyers sont un revenu de substitution : elles se déclarent en recettes brutes, comme les loyers qu’elles remplacent (brochure IR 2026).

Déclarer un impayé quand on est assuré

Dès le premier incident, l’impayé est déclaré à l’assureur selon les modalités du contrat (anil.org). Les délais de déclaration, la mise en demeure à adresser au locataire et la prise en charge de la procédure sont prévus par le contrat, d’où l’intérêt de le relire dès le premier retard. Si le locataire perçoit une aide au logement versée au bailleur, l’impayé doit aussi être signalé à la CAF ou à la MSA dans les deux mois (anil.org). La suite judiciaire est détaillée dans le guide impayés de loyer : la procédure.

Quel professionnel consulter

Un agent immobilier qui gère le logement peut proposer une GLI dans le cadre de son mandat, vérifier l’éligibilité du candidat avant la signature du bail et déclarer l’impayé à l’assureur dans les délais du contrat. Il ne faut jamais signer le bail avant d’avoir la confirmation que le dossier du locataire est accepté par l’assureur.