Investir en nue-propriété : décote, IFI, fin d'usufruit

Le mécanisme : un usufruit temporaire

L’article L253-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que « l’usufruit d’un logement ou d’un ensemble de logements peut être établi par convention au profit d’une personne morale, pour une durée minimale de quinze années, en vue de la location ». Les articles suivants encadrent ce montage, appelé usufruit locatif :

• la convention d’usufruit répartit les dépenses entre nu-propriétaire et usufruitier ; l’usufruitier paie seul, pendant la convention, les provisions de charges de copropriété qui lui incombent (art. L253-1-1, I) ;
• en copropriété, l’usufruitier est de droit le mandataire commun et vote seul les décisions dont il supporte la charge (art. L253-1-1, II) ;
• la convention précise la répartition des charges à son expiration et les régularisations après la fin de l’usufruit (art. L253-1-1, III).

Pour les règles générales du démembrement, voir notre guide sur l’usufruit et la nue-propriété.

Le prix : d’où vient la décote

Le nu-propriétaire paie seulement une fraction de la valeur du logement : la différence correspond aux loyers qu’il abandonne à l’usufruitier pendant la durée du démembrement. Cette décote est fixée par le contrat de vente ; aucun texte n’en impose le niveau, et aucune source officielle n’en publie de fourchette.

Pour les besoins fiscaux, l’article 669, II du CGI évalue un usufruit constitué pour une durée fixe à « 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans », sans tenir compte de l’âge de l’usufruitier. Ce barème sert à liquider les droits d’enregistrement ; il ne dit rien du prix de marché.

Comparer une décote à un rendement locatif suppose de tenir compte de ce que le nu-propriétaire ne paie pas pendant le démembrement (provisions de charges de copropriété, gestion locative, et les autres dépenses que la convention met à la charge de l’usufruitier) et de ce qu’il récupère à la fin : un logement qui a vieilli d’au moins 15 ans.

Fiscalité pendant le démembrement

IFI. En règle générale, c’est l’usufruitier qui déclare le bien à l’IFI pour sa valeur en pleine propriété ; le nu-propriétaire « ne doit pas le déclarer » (service-public.gouv.fr, F563). Le BOFiP précise que le nu-propriétaire, qui ne tire aucun revenu du bien, n’a « rien à déclarer au titre de l’IFI », hors exceptions légales (usufruit du conjoint survivant, notamment) qui ne visent pas ce montage. L’IFI concerne les patrimoines immobiliers nets de plus de 1 300 000 € (voir notre guide IFI).

Impôt sur le revenu. Le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers, donc n’a pas de revenus fonciers sur ce bien. Mais la brochure pratique 2026 (p. 362-363) prévoit un cas particulier : les intérêts d’emprunt contractés pour acquérir des logements dont l’usufruit est détenu temporairement par un organisme HLM, une société d’économie mixte ou un organisme agréé sont déductibles des autres revenus fonciers du nu-propriétaire. Le déficit qui en résulte ne s’impute que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, jamais sur le revenu global. La déclaration se fait sur la 2044 spéciale (service-public.gouv.fr, F1991), et les immeubles possédés en nue-propriété figurent parmi les régimes particuliers qui excluent le micro-foncier (brochure 2026, p. 158).

La fin du démembrement

Le CCH organise la sortie du locataire en place :

• un an avant l’extinction de l’usufruit, le bailleur rappelle les règles au nu-propriétaire et au locataire (art. L253-6, I) ;
• six mois avant, le nu-propriétaire peut, par lettre recommandée, proposer au locataire un nouveau bail conforme à la loi du 6 juillet 1989 prenant effet au terme de l’usufruit, ou lui donner congé pour vendre ou pour occuper le bien (art. L253-5) ;
• trois mois avant, le bailleur propose au locataire qui n’a pas signé de nouveau bail et remplit les conditions de ressources un relogement adapté (art. L253-6, II) ;
• le bail conclu par l’usufruitier prend fin de plein droit au plus tard à l’extinction de l’usufruit (art. L253-4).

Sur le plan fiscal, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété par l’expiration du temps fixé « ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe » (CGI, art. 1133).

Revendre : plus-value et liquidité

Si le bien est vendu après la fin du démembrement, la plus-value immobilière se calcule ainsi selon le BOFiP :

• prix d’acquisition : lorsque l’usufruit a été récupéré par extinction, son prix est en principe nul, mais il est admis de retenir la valeur vénale de la pleine propriété à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine ;
• durée de détention : elle court à partir de la première des deux acquisitions, donc de l’achat de la nue-propriété.

Revendre avant l’échéance est juridiquement possible, mais l’acheteur n’obtiendra lui aussi que la nue-propriété, sans revenu jusqu’au terme : le marché de ces biens est plus étroit que celui des logements libres, ce qui peut allonger les délais et peser sur le prix. Le capital n’est pas garanti : la valeur du logement à l’échéance dépend du marché local et de l’état du bien.

Quel professionnel consulter

Le notaire reçoit l’acte d’achat de la nue-propriété ; faites-lui relire la convention d’usufruit (durée, répartition des charges, état du logement à la restitution). Un courtier en crédit peut financer l’achat, en gardant à l’esprit que le bien ne produit aucun loyer pendant le remboursement. À l’approche de l’échéance, l’agent immobilier estime le bien libre et accompagne la relocation ou la vente.