Réparations locatives : qui paie quoi, locataire ou bailleur

Ce que dit la loi : une liste, et tout le reste

Selon l’article 1er du décret de 1987, « Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. » L’annexe du décret les classe en six rubriques : parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif, ouvertures intérieures et extérieures, parties intérieures, plomberie, électricité, autres équipements mentionnés au contrat.

L’article 7 de la loi de 1989 oblige le locataire à prendre à sa charge l’entretien courant, les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives, « sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». Il répond aussi des dégradations survenues pendant le bail, sauf s’il prouve la force majeure, la faute du bailleur ou le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement (art. 7 c). Il est responsable des dégâts causés par les personnes qui vivent avec lui, qu’il héberge, qu’il fait intervenir ou par un sous-locataire (service-public.gouv.fr).

Qui paie quoi : les cas les plus fréquents

Source : service-public.gouv.fr (fiches F31697 et F31699). Les équipements mentionnés au bail (réfrigérateur, lave-linge, hotte, pompe à chaleur…) sont aussi à entretenir par le locataire, qui en fait les petites réparations.

Ce que le bailleur doit prendre en charge

Pendant toute la durée du bail, le propriétaire fait tous les travaux qui ne sont pas des réparations locatives, notamment (service-public.gouv.fr) :

• les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal du logement ;
• les travaux d’amélioration des parties communes ou privatives et ceux de performance énergétique ;
• les travaux nécessaires pour que le logement reste décent (voir les critères du logement décent).

Cette obligation tombe si les travaux sont rendus nécessaires par la faute du locataire. Avant d’intervenir, le bailleur notifie au locataire la nature et les modalités des travaux par lettre recommandée ou remise en main propre. Le locataire doit laisser l’accès ; aucun travail ne peut avoir lieu les samedis, dimanches et jours fériés sans son accord exprès (loi de 1989, art. 7 e) ; si les travaux durent plus de 21 jours, le loyer est diminué à proportion de leur durée (service-public.gouv.fr).

Vétusté et grille de vétusté

Le décret n° 2016-382 (art. 4) définit la vétusté comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ». Une peinture passée ou un revêtement de sol usé relèvent de la vétusté : ils sont à la charge du bailleur, même si la réparation figure sur la liste des réparations locatives (service-public.gouv.fr).

À la signature du bail, les parties peuvent convenir d’appliquer une grille de vétusté choisie parmi celles qui ont fait l’objet d’un accord collectif de location. Elle « définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives » (décret n° 2016-382, art. 4). Ces éléments font varier le prix des réparations locatives à payer par le locataire selon sa durée d’occupation du logement (service-public.gouv.fr). La grille sert surtout à la sortie, au moment de comparer les états des lieux et d’arrêter les retenues sur le dépôt de garantie.

Le bailleur ne fait pas les travaux : la marche à suivre

Le locataire doit continuer à payer le loyer : se faire justice soi-même expose à la résiliation du bail (service-public.gouv.fr).

1. Prévenir le bailleur du dommage constaté.
2. Mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ; service-public.gouv.fr propose le modèle « Réclamer au propriétaire de faire les grosses réparations qui sont à sa charge ».
3. Après 2 mois sans accord ni réponse : commission départementale de conciliation ou conciliateur de justice. Cette étape est obligatoire avant le juge si le litige est inférieur ou égal à 5 000 €.
4. Juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement : il peut contraindre le bailleur à faire les travaux, autoriser le locataire à les faire aux frais du bailleur et accorder des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Clause travaux. Si le logement n’est pas en bon état d’usage à l’entrée, le bail peut prévoir que le locataire réalise des travaux aux frais du bailleur, imputés sur le loyer. La clause précise la nature des travaux, les modalités et la durée de la réduction, et l’indemnisation en cas de départ anticipé ; elle ne peut pas porter sur la décence du logement (service-public.gouv.fr).

Quel professionnel consulter

Un agent immobilier qui gère le bien peut proposer, dès la signature, une grille de vétusté issue d’un accord collectif et réaliser les états des lieux contradictoires sur lesquels reposent toutes les discussions de fin de bail. Pour un dégât des eaux, un incendie ou une explosion, le premier réflexe reste l’assurance habitation, obligatoire pour le locataire au moins pour les risques locatifs (service-public.gouv.fr) ; les dépenses courantes refacturées par le bailleur relèvent, elles, des charges récupérables.