En bref
L’assurance propriétaire non occupant (PNO) est le contrat du bailleur, distinct de l’assurance habitation de son locataire. Elle n’est obligatoire qu’en copropriété, et seulement pour la responsabilité civile : « Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant » (loi du 10 juillet 1965, art. 9-1, issu de la loi ALUR). Pour une maison individuelle, aucune obligation ne pèse sur le bailleur (ANIL). Au régime réel des revenus fonciers, la prime est déductible ; au micro-foncier, elle est couverte par l’abattement forfaitaire de 30 % (service-public.gouv.fr).
Qui est obligé de s’assurer ?
| Situation | Obligation légale | Source |
|---|---|---|
| Bailleur d’un lot en copropriété | Responsabilité civile de copropriétaire non occupant | Loi de 1965, art. 9-1 |
| Bailleur d’une maison hors copropriété | Aucune ; il doit veiller à ce que le locataire soit assuré | ANIL |
| Locataire d’un logement vide ou meublé, y compris en bail mobilité | Assurance couvrant au moins les risques locatifs | service-public.gouv.fr |
| Syndicat des copropriétaires | Responsabilité civile de l’immeuble | Loi de 1965, art. 9-1 |
Écart à signaler. La fiche de service-public.gouv.fr sur l’assurance en copropriété indique que « La loi impose également aux propriétaires bailleurs de souscrire une assurance « propriétaire non occupant (PNO) » ». L’article 9-1 de la loi de 1965 est plus étroit : il vise les copropriétaires et la seule responsabilité civile, sans imposer de contrat portant ce nom ni de garantie des dommages au bien. Le présent guide suit le texte de loi.
En copropriété, l’assurance de chaque copropriétaire couvre au minimum les dommages qu’il peut causer à autrui, pour les sinistres nés dans son lot qui atteignent les voisins ou les parties communes. Si un copropriétaire n’est pas assuré, le syndic peut agir pour l’obliger à souscrire et le rendre responsable des dommages causés (service-public.gouv.fr). Le contrat collectif souscrit par le syndic ne couvre pas les sinistres d’origine privative, même s’ils ont endommagé les parties communes ou d’autres logements : c’est alors l’assureur du lot concerné qui intervient. Voir aussi le rôle du syndic de copropriété.
Ce que couvre une PNO
Le contenu dépend du contrat. L’ANIL décrit l’assurance propriétaire non occupant comme « une assurance habitation qui inclut une couverture de responsabilité civile », qui peut protéger le bailleur en cas de dommages matériels ou de blessures subis par un locataire ou un tiers dans le logement loué. Elle peut aussi couvrir les dommages à la structure du bâtiment causés par un incendie, une inondation ou une tempête.
Selon service-public.gouv.fr, la PNO « complète la protection du lot privatif en l’absence de locataire ou en cas de carence de l’assurance habitation ». Elle prend donc le relais dans deux situations typiques :
- le logement est vacant entre deux locations ;
- l’assurance habitation du locataire fait défaut.
Avant de signer, comparez les plafonds de garantie, les franchises et la liste des événements couverts : ce sont eux qui font la différence entre deux contrats, pas l’intitulé.
Comment elle s’articule avec l’assurance du locataire
Le locataire doit être assuré au moins contre les risques locatifs : incendie, explosion, dégât des eaux dans le logement loué. Cette garantie ne couvre ni les dommages aux voisins ni ses propres biens. Il remet l’attestation à la remise des clés, puis une fois par an à la demande du bailleur (service-public.gouv.fr ; voir l’assurance habitation).
S’il ne la fournit pas, le bailleur peut soit résilier le bail, soit s’assurer pour le compte du locataire. Dans ce second cas, il l’en avertit par lettre recommandée ; après 1 mois sans attestation, il souscrit et refacture la prime, majorée de 10 % au plus, par douzièmes avec le loyer. Exemple officiel : 200 € de prime × 1,10 = 220 €, soit 18,33 € par mois. Ce choix lui fait perdre la possibilité de résilier le bail pour défaut d’assurance (service-public.gouv.fr).
En copropriété, un dégât des eaux ou un incendie touchant plusieurs lots est réglé entre assureurs selon la convention IRSI lorsque les dommages ne dépassent pas 5 000 € HT ; en dessous de 1 600 € HT, l’assureur gestionnaire indemnise sans recours contre les autres (service-public.gouv.fr). Le détail figure dans notre guide dégât des eaux et convention IRSI.
Déduire la prime de ses revenus locatifs
| Régime | Traitement de la prime | Source |
|---|---|---|
| Location vide, micro-foncier (revenus fonciers ≤ 15 000 €) | Non déductible : abattement forfaitaire de 30 % | service-public.gouv.fr |
| Location vide, régime réel | Déductible : « Primes d’assurances (habitation, loyers impayés, emprunteur, etc.) » | service-public.gouv.fr |
| Location meublée, micro-BIC | Non déductible : abattement forfaitaire (50 % dans le cas général) | service-public.gouv.fr |
| Location meublée, régime réel | Déduction des charges effectivement supportées dans l’intérêt de l’activité | service-public.gouv.fr |
L’option pour le réel en location vide, possible sous 15 000 € de revenus fonciers, est irrévocable pendant 3 ans. Si le bien n’est loué que partiellement, les charges ne sont déductibles que pour la partie louée (service-public.gouv.fr). Voir revenus fonciers et micro-foncier.
FAQ
Je loue une maison individuelle : la PNO est-elle obligatoire ?
Non. L’obligation de l’article 9-1 ne vise que les copropriétaires. L’ANIL précise que le bailleur n’a pas l’obligation de souscrire une assurance habitation, mais qu’il doit veiller à ce que son locataire en dispose.
Mon locataire est assuré : ai-je encore besoin d’une PNO ?
En copropriété, oui pour la responsabilité civile, quelle que soit l’assurance du locataire (art. 9-1). Ailleurs, rien ne l’impose, mais la garantie du locataire ne couvre que ses risques locatifs.
Le logement est vide entre deux locataires : suis-je couvert ?
Seulement si vous avez un contrat : c’est précisément l’une des situations que la PNO complète, selon service-public.gouv.fr.
La prime PNO réduit-elle mon impôt au micro-foncier ?
Non. L’abattement de 30 % est forfaitaire et représente l’ensemble des frais ; seules les charges des contribuables au régime réel se déduisent pour leur montant réel (service-public.gouv.fr).
Puis-je aussi assurer mes loyers impayés ?
Oui, par une garantie distincte, dont la prime figure elle aussi parmi les charges déductibles au réel. Voir l’assurance loyers impayés (GLI).
Quel professionnel consulter
Un agent immobilier chargé de la gestion locative réclame chaque année l’attestation d’assurance du locataire et peut, à défaut, mettre en œuvre la souscription pour son compte. Pour un achat en copropriété destiné à la location, demandez au notaire le règlement de copropriété : il peut rendre obligatoire une assurance multirisques de l’immeuble, que le syndic doit alors mettre en œuvre (service-public.gouv.fr).
Trouver un professionnel
Un seul professionnel par métier et par secteur, sélectionné et noté sur 100 points à partir de données publiques, titre vérifiable. Le métier, son registre officiel et les professionnels retenus :
Le agent immobilier retenu dans les grandes villes
| Ville | Professionnel | Secteur | Score /100 | Statut |
|---|---|---|---|---|
| Paris | Laforêt Paris 15 Vaugirard | Paris, 15e arrondissement | 89 | Retenu |
| Marseille | ERA Agence de la Bastide | Marseille, 13e arrondissement | 90 | Retenu |
| Toulouse | Nestenn By Solvimo | Toulouse | 84 | Retenu |
| Nice | Immo Gambetta | Nice | 71 | Retenu |
| Lyon | Orpi Duguesclin Transactions | Lyon, 6e arrondissement | 89 | Retenu |
| Montpellier | Immo Angels | Montpellier | 80 | Retenu |
| Bordeaux | Human Immobilier Bordeaux Chartrons | Bordeaux | 90 | Retenu |
| Lille | Orpi Lille République Beaux-Arts | Lille | 92 | Retenu |
| Rennes | Nestenn Rennes Centre | Rennes | 80 | Retenu |
| Toulon | iBox Immobilier Toulon Jaurès | Toulon | 84 | Retenu |
Les 10 villes qui comptent le plus de ventes (DVF 2025) et où un agent immobilier est retenu ; dans une ville à plusieurs secteurs, la fiche au meilleur score. « Vérifié » : titre lu au registre par Payotte ; « Retenu » : titre déclaré, vérifiable sur la fiche.
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Sources
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9-1 – version en vigueur depuis le 27 mars 2014 (Légifrance) (consulté le 11 octobre 2026)
- Copropriété : quelle assurance pour les parties communes ou privatives ? (service-public.gouv.fr, vérifié le 22 juillet 2025) (consulté le 11 octobre 2026)
- L'assurance habitation est-elle obligatoire ? (ANIL, Parole d'expert, à jour au 1er janvier 2026) (consulté le 11 octobre 2026)
- Obligation du locataire : assurance habitation couvrant les risques locatifs (service-public.gouv.fr, vérifié le 16 avril 2025) (consulté le 11 octobre 2026)
- Impôt sur le revenu – Revenus locatifs (location non meublée) (service-public.gouv.fr, vérifié le 15 avril 2026) (consulté le 11 octobre 2026)
- Impôt sur le revenu – Revenus d'une location meublée (service-public.gouv.fr, vérifié le 15 avril 2026) (consulté le 11 octobre 2026)
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