Surface habitable au bail : définition et baisse de loyer

Ce que compte la surface habitable

L’article R156-1 du CCH définit la surface habitable comme la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par :

• les murs et cloisons ;
• les marches et cages d’escaliers ;
• les gaines ;
• les embrasures de portes et de fenêtres.

Ne sont pas comptés : les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances, ainsi que les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m (R156-1 ; service-public.gouv.fr, F920). Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables multipliées par les hauteurs sous plafond (R156-1).

La surface entre aussi dans les critères de décence : le logement loué en résidence principale doit compter au moins une pièce principale de 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou de 20 m³ de volume habitable (service-public.gouv.fr, F34905).

La mention obligatoire au bail

L’article 3 de la loi de 1989 impose au bail d’indiquer : « La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée », cette surface étant celle que définit le code de la construction et de l’habitation. Service-public.gouv.fr (F920) rappelle cette obligation pour le logement vide comme pour le logement meublé loué en résidence principale. Voir aussi notre guide sur le bail de location.

En 2009, l’ANIL relevait qu’aucune sanction n’accompagnait cette mention. Elle a été instituée depuis : la version de l’article 3-1 en vigueur depuis le 27 mars 2014 ouvre au locataire une action en diminution de loyer, et l’article 3 organise le cas où la surface n’est pas indiquée.

Surface absente du bail : la mise en demeure

Si le bail ne mentionne pas la surface habitable, la procédure est la suivante (loi de 1989, art. 3 ; F920) :

1. le locataire met en demeure le bailleur de la communiquer, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du bail, par lettre recommandée avec avis de réception ;
2. le bailleur dispose d’un mois pour répondre ;
3. en cas de refus ou de silence, le locataire saisit le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, dans les 3 mois suivant la mise en demeure, pour obtenir le cas échéant une diminution du loyer.

Surface erronée : la diminution de loyer

Lorsque la surface habitable réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle indiquée au bail, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté (art. 3-1).

Point de départ de la baisse (art. 3-1 ; F920) :

• demande formée dans les 6 mois suivant la prise d’effet du bail : la diminution s’applique depuis la signature du bail ;
• demande formée après 6 mois : elle s’applique à compter de la date de la demande.

Exemple : bail annonçant 50 m² pour 900 € de loyer, surface réelle mesurée à 46 m². L’écart est de 8 %, supérieur au vingtième. La baisse proportionnelle est de 8 %, soit 72 € : le loyer passe à 828 €. Avec 48 m² mesurés (écart de 4 %), aucune baisse ne peut être exigée sur ce fondement.

Surface habitable ou surface loi Carrez : ne pas confondre

Les deux surfaces partent des mêmes déductions et écartent toutes deux les parties de moins de 1,80 m, mais elles ne servent pas au même acte.

Sources : textes cités ; décret de 1967, art. 4-1 ; loi de 1965, art. 46.

Un même appartement peut donc afficher deux surfaces différentes : une véranda close et couverte entre dans les planchers comptés par la loi Carrez, alors que l’article R156-1 l’exclut nommément de la surface habitable. Pour la vente, voir notre guide sur la loi Carrez.

Quel professionnel consulter

Pour mesurer la surface habitable avant de rédiger le bail, un géomètre-expert ou un diagnostiqueur peut établir un relevé. L’agent immobilier qui gère la location reporte cette surface dans le bail. En cas de vente d’un lot de copropriété, le notaire vérifie la surface Carrez mentionnée dans l’acte.