Honoraires d'agence en location : plafonds au m² 2026

Ce que le locataire peut payer, et rien d’autre

L’article 5 pose le principe : la rémunération de l’intermédiaire « est à la charge exclusive du bailleur », sauf pour deux groupes de prestations.

• Visite, dossier, bail : ces honoraires « sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur » et reste inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par voie réglementaire.
• État des lieux : les honoraires sont partagés de la même façon ; le montant imputé au locataire « ne peut excéder celui imputé au bailleur ».

Tout le reste (rédaction et diffusion de l’annonce, recherche d’un locataire, gestion locative, envoi des quittances…) est payé entièrement par le propriétaire (service-public.gouv.fr).

Les plafonds en vigueur en 2026

Source : service-public.gouv.fr (vérifié le 12 janvier 2026). Le décret n° 2014-890 avait fixé ces plafonds à 12 €, 10 € et 8 € par m², et 3 € pour l’état des lieux (art. 2) ; ils sont révisés chaque 1er janvier selon la variation de l’indice de référence des loyers (art. 3). L’arrêté du 17 juillet 2025 a procédé à la révision applicable « A compter du 1er janvier 2026 ».

La surface retenue est la surface habitable : surface au sol, déduction faite des murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines et embrasures, sans les caves, garages, balcons, terrasses, combles non aménagés ni parties de moins de 1,80 m de hauteur (service-public.gouv.fr).

Dans quelle zone se trouve le logement ?

Selon l’article 1er du décret n° 2014-890 :

• la zone très tendue correspond aux communes classées en zone A bis ;
• la zone tendue regroupe les communes figurant en annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, hors zone très tendue ;
• le reste du territoire relève du troisième plafond.

Point de vigilance pour 2027. Le décret n° 2026-831 du 25 août 2026 abroge le décret n° 2013-392 au 1er janvier 2027 (art. 2 et 3), sans rien prévoir pour les honoraires de location. Pour un bail signé à partir de cette date, vérifiez la liste à laquelle renvoient alors les textes ou le simulateur de service-public.gouv.fr. Pour les autres effets du classement, voir zone tendue.

Exemples de calcul

La part du locataire est le plus faible des deux montants : la moitié des honoraires facturés, ou la surface multipliée par le plafond. Exemples officiels pour un logement de 25 m² (service-public.gouv.fr) :

Dans le premier cas en zone tendue, c’est la règle de la moitié qui joue ; dans le second, c’est le plafond au m². Service-public.gouv.fr met à disposition deux simulateurs officiels, « Frais d’agence immobilière : estimer la part du locataire en 2026 » et un second pour l’état des lieux d’entrée, utiles pour vérifier un devis d’agence avant de signer quoi que ce soit.

Renouvellement, sortie, commissaire de justice

• Renouvellement du bail : si l’agence rédige un nouveau bail (par exemple pour réévaluer un loyer sous-évalué ou modifier les conditions), le coût est partagé avec les mêmes plafonds.
• État des lieux de sortie amiable et contradictoire : aucun frais pour le locataire ; une clause contraire est abusive et réputée non écrite.
• Commissaire de justice : si un état des lieux amiable est impossible, ses frais sont partagés par moitié entre locataire et propriétaire.

Source : service-public.gouv.fr. Voir aussi notre guide de l’état des lieux.

Affichage des tarifs et contestation

L’agence fixe librement ses prix, mais doit afficher le prix maximum TTC de chaque prestation à l’entrée de ses locaux, en vitrine, sur les sites d’annonces et dans les salons, en précisant qui le paie ; si le prix dépend du loyer, l’affichage doit permettre de le calculer (service-public.gouv.fr). Un locataire à qui l’on réclame plus que le plafond peut utiliser le modèle de lettre « Vous refusez de payer les frais réclamés par une agence immobilière » proposé par service-public.gouv.fr, et se faire conseiller gratuitement par l’ADIL de son département.

Quel professionnel consulter

Un agent immobilier doit afficher le prix maximum de chacune de ses prestations et préciser qui la paie (service-public.gouv.fr) : avant de signer le bail, demandez-lui par écrit la zone retenue, la surface habitable prise en compte et le détail du partage entre bailleur et locataire. Pour le locataire, ces honoraires s’ajoutent au dépôt de garantie et au premier loyer dans le budget d’entrée.